Robuste et en croissance
- Résultat Récurrent Net 2023 en hausse de + 8,2 %, à 6,01 €, au
dessus de la guidance
- 100 % des livraisons 2023-2024 déjà louées ou pré-louées (100
000 m²)
- Dividende 2023 à 5,3 € par action1, intégralement payé en
numéraire
- LTV globalement stable à 34 %, avec 1,3 Md€ de cessions en
2023, en prime de + 8 % sur les expertises et un taux de privation
de 2,5 %
- RRN par action attendu en 2024 entre 6,35 € et 6,40 € (en
hausse de + 5,5 % à + 6,5 %)
Regulatory News:
Gecina (Paris:GFC):
Surperformance locative avec 156 000 m²
loués ou reloués, +60% vs. 2022
- Tendances locatives favorables dans les zones centrales
- Réversion locative captée sur le bureau (+30% dans Paris, +14%
au total) et le résidentiel (+13%)
- Taux d’occupation moyen en hausse de +90pb en 2023 sur le
bureau, +80pb au global
- Durée ferme moyenne des baux signés de 8,4 années
- Pipeline 2023-2024 intégralement loué/préloué (> 100 000
m²)
- Mondo (30 000 m²) et 35 Capucines (6 300 m²) dans Paris QCA,
intégralement loués dès 2023
Solides réalisations, qui orientent à
la hausse l’ensemble du compte de résultat
- Occupation, indexation et réversion locative en hausse :
croissance organique des loyers de + 6,1 %
- 65 000 m² livrés en 2022-2023 (incl. l1ve, Boétie dans Paris
QCA) avec une contribution nette du pipeline de + 22 M€ :
croissance des loyers de + 6,5 %
- Charges opérationnelles / de structure sous contrôle malgré
l’inflation : EBITDA en hausse de + 7,8 %
- Une stratégie de couvertures des frais financiers et des
cessions qui maintiennent sous contrôle les frais financiers (coût
de la dette tirée de 1,1 %) : Résultat Récurrent Net par
action en hausse de + 8,2 %
- Année record sur la RSE: #1 GRESB sur l’immobilier côté
européen, baisse des émissions de CO2 de – 20 %, et – 10 % en
consommation d’énergie
Allocation de capital décisive,
positionnant idéalement le Groupe face à une nouvelle réalité de
marché
- 1,3 Md€ de cessions en prime de + 8 % sur les
dernières expertises et un rendement de c.2,5 %, réalisées
dans un marché de l’investissement au ralenti, qui améliorent tous
les indicateurs de dette :
- LTV à 34 % (droits inclus), globalement
stable vs. 2022 malgré une baisse de – 10,6 % des valeurs
- Renforcement des liquidités couvrant l’ensemble des
maturités obligataires jusqu’à 2028
- Une couverture moyenne de la dette maintenant de 92 %
jusqu’en 2028
- 1,7 Md€ de nouveaux financements opportunistes levés à
des conditions de marges en ligne avec celles en place, pour
anticiper des refinancements futurs, grâce à un accès privilégié à
l’ensemble des sources de financement
- Produits de cessions qui sécurisent le financement d’un
pipeline relutif sur les 4 prochaines années
Préparer la croissance
future
- Tendances opérationnelles favorables (marchés centraux
porteurs, réversion locative et indexation)
- 2 projets emblématiques préloués à livrer en 2024 (Mondo
et 35 Capucines dans Paris QCA)
- 2 nouveaux projets à lancer en 2024 (c.60 000 m²,
livraisons attendues en 2027)
- Impact relutif des cessions réalisées en 2023
- Des initiatives opérationnelles pour anticiper de nouvelles
attentes des locataires sur le bureau et le logement,
génératrices des revenus additionnels
- Résultat net récurrent attendu en 2024 entre 6,35 €
et 6,40 € (en hausse de + 5,5 % à + 6,5 %)
Beñat Ortega, Directeur général : “Dans un environnement
incertain, Gecina publie de solides performances opérationnelles et
financières, confirmant les bénéfices du positionnement unique de
notre Groupe. La surperformance opérationnelle est renforcée par la
structure de notre bilan qui améliore encore la visibilité sur la
croissance à venir.
Ainsi, le Groupe a été en mesure cette année de renforcer ses
atouts, avec près de 1,3 Md€ de cessions d’actifs immobiliers
matures au-dessus de leurs valeurs d’expertises avec un effet
immédiatement relutif grâce à un taux de privation de 2,5 %. Ces
opérations nous permettent d’accentuer la solidité de notre bilan,
mais également de sécuriser le financement d’un pipeline largement
situé à Paris et fortement créateur de valeur, tout en nous offrant
une marge de manœuvre financière opportuniste pour l’avenir.
En conséquence, le Groupe est particulièrement bien placé pour
faire face à une nouvelle réalité sur les marchés immobiliers,
grâce à ses choix décisifs en matière d’allocation de capital et
d’actifs, et son leadership en RSE. Nous construisons aujourd’hui
les fondations d’un Groupe qui se positionne pour délivrer une
surperformance durable dans les années qui viennent”.
2022
2023
Var.
Périmètre constant
Bureaux
497,9
534,0
+ 7,3 %
+ 6,5 %
Résidentiel
128,0
132,9
+ 3,8 %
+ 4,6 %
Loyers bruts
625,9
666,8
+ 6,5 %
+ 6,1 %
RRN en millions d’euros
409,9
444,2
+ 8,4 %
RRN en euros par action
5,56
6,01
+ 8,2 %
LTV (hors droits)
35,7 %
36,5 %
+ 0,8 pt
LTV (droits inclus)
33,7 %
34,4 %
+ 0,8 pt
EPRA NRV en euros par action
189,5
158,1
- 16,6 %
EPRA NTA en euros par action
172,2
143,6
- 16,6 %
EPRA NDV en euros par action
183,8
150,1
- 18,3 %
Dividende par action en euros
5,30
5,302
-
A propos de Gecina
Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des
lieux de vie innovants et durables. La société d’investissement
immobilier détient, gère et développe un portefeuille unique au
cœur de zones centrales de la région parisienne, avec plus de 1,2
million de m2 de bureaux, et plus de 9 000 logements, dont près des
trois quarts se situent dans Paris intra-muros ou à
Neuilly-sur-Seine. Ce patrimoine est valorisé à 17,1 milliards
d’euros à fin 2023.
Gecina a inscrit l’innovation et l’humain au cœur de sa
stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d’être :
« Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux
de vie durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est
portée par la marque relationnelle et servicielle YouFirst. Elle
est aussi inscrite au cœur d’UtilesEnsemble, son programme
d’engagements solidaires pour l’environnement, pour la cité et pour
l’humain.
Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)
sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20,
CAC Large 60, CAC 40 ESG. Gecina figure également parmi les
sociétés les plus performantes de son secteur dans les classements
extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI,
ISS-ESG, CDP). www.gecina.fr
Résultat récurrent net : forte croissance
En millions d'euros
31-déc-22
31-déc-23
Var (%)
Revenus locatifs bruts
625,9
666,8
+ 6,5 %
Revenus locatifs nets
569,4
609,5
+ 7,0 %
Marge opérationnelle des autres
activités
3,0
1,2
- 59,0 %
Autres produits net
3,8
2,1
- 43,7 %
Frais de structure
(79,7)
(77,9)
- 2,3 %
Excédent brut d'exploitation
(EBITDA)
496,5
535,0
+ 7,8 %
Frais financiers nets
(83,6)
(90,0)
+ 7,6 %
Résultat récurrent
brut
412,8
445,1
+ 7,8 %
Résultat net récurrent des
sociétés mises en équivalence
2,4
2,7
+ 11,9 %
Intérêts minoritaires
récurrents
(1,8)
(2,0)
+ 9,2 %
Impôts récurrents
(3,6)
(1,6)
- 54,1 %
Résultat récurrent net part du
Groupe (1)
409,9
444,2
+ 8,4 %
Résultat récurrent net part du
Groupe par action
5,56
6,01
+ 8,2 %
(1) Excédent brut d’exploitation déduction faite des frais
financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires,
y compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après
retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle
Le résultat récurrent net part du Groupe ressort en hausse de +
8,2 % à 6,01 € par action, en amélioration par rapport à fin juin
2023 (+ 7,5 %), combinant une solide dynamique locative à une bonne
tenue des charges locatives, des frais de structure et des frais
financiers.
Performance locative à périmètre
constant : +34 M€
Une croissance portée par une activité intense de Gecina sur les
marchés locatifs, se traduisant par la hausse du taux d’occupation
et la capture d’une réversion locative positive. La dynamique est
également soutenue par les effets de l’indexation.
Opérations liées au pipeline
(livraisons et mises en restructuration) : variation nette des
loyers +22 M€
Le résultat récurrent net part du Groupe bénéficie de l’effet
positif du pipeline, les effets provenant des livraisons
d’immeubles étant supérieurs aux effets temporaires de
l’immobilisation d’actifs en vue d’une restructuration.
- +28 M€ de loyers supplémentaires générés par les
livraisons récentes d’immeubles en développement, avec le « 157
CDG » à Neuilly mais surtout l’immeuble « l1ve » Paris-QCA en 2022,
ainsi que « Boétie » Paris-QCA et un immeuble résidentiel à Ville
d’Avray au premier semestre 2023.
- Les immobilisations de surfaces sur des immeubles ayant
vocation à être restructurés ont réduit de -6 M€ les revenus
locatifs, avec notamment la mise en restructuration de l’immeuble
Icône (ex 32 Marbeuf à Paris QCA) et de 27 Canal (ex Flandre dans
Paris intra-muros).
Cessions d’actifs :
variation nette des loyers -15 M€
L’important volume de cessions réalisé depuis le début de
l’année (1,3 Md€ de cessions avec un taux de privation de l’ordre
de 2,5%), s’est en grande partie matérialisé à la fin du premier
semestre.
Marge locative en hausse de +40 pb
Groupe
Bureaux
Résidentiel
Marge locative au 31/12/2022
91,0 %
93,4 %
81,5 %
Marge locative au 31/12/2023
91,4 %
94,1 %
80,4 %
La marge locative ressort en hausse de +40 pb sur 12 mois. Cette
progression s’explique essentiellement par la progression du taux
d’occupation moyen et une meilleure refacturation de charges,
venant compenser la hausse de la fiscalité locale.
Marge d’EBITDA en hausse de +90 pb : frais de structure sous
contrôle
Dans un contexte inflationniste, le Groupe a été
particulièrement attentif à l’évolution de ses frais de structure.
Une attention qui a commencé à porter ses fruits sur l’ensemble des
lignes de dépenses de la société. En conséquence la marge d’EBITDA
est en nette progression de +90 pb sur un an.
Marge nette en hausse de +110 pb : des frais financiers favorablement
orientés au second semestre
Les cessions réalisées en fin de premier semestre ont eu un
effet sur les frais financiers au second semestre, venant compenser
la hausse modérée du coût moyen de la dette. L’évolution sur
l’exercice 2023 des frais financiers est donc particulièrement bien
contenue, s’inscrivant en hausse de +6 M€. Cette hausse se compare
à une hausse de l’EBITDA de + 39 M€ illustrant ainsi la forte
amélioration de la marge nette du Groupe (+ 110 pb).
La hausse observée reflète ainsi un effet taux en partie
compensé par un effet volume : la dette nette baisse de près de -
950 M€ à fin 2023 (vs. fin 2022), et la dette moyenne baisse de -
200 M€. Il convient de noter que sur le seul second semestre les
frais financiers sont en baisse conséquente de - 5 M€ par rapport
au premier semestre.
Loyers bruts forte dynamique à périmètre courant comme à
périmètre constant
Revenus locatifs bruts
31-déc-22
31-déc-23
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Bureaux
497,9
534,0
+7,3%
+6,5%
Résidentiel
128,0
132,9
+3,8%
+4,6%
Total loyers bruts
625,9
666,8
+6,5%
+6,1%
A périmètre courant, les loyers sont en hausse de + 6,5
%, bénéficiant non seulement de la vigueur locative à périmètre
constant, mais aussi d’une forte contribution locative nette du
pipeline (+ 22 M€) compensant les effets du volume de cessions
(- 15 M€).
A périmètre constant, l’accélération de la performance
ressort au-delà de celle publiée à fin 2022, avec une croissance
des loyers de + 6,1 % au global (vs. + 4,4 % à fin 2022) et de +
6,5 % sur le bureau (vs. + 4,6 % à fin 2022).
L’ensemble des composants de la croissance des loyers à
périmètre constant sont orientés à la hausse :
- Les effets de la hausse du taux
d’occupation contribuent à hauteur de + 0,6 % - Les effets
de l’indexation, à hauteur de + 4,7 % - La réversion
locative, qui contribue à hauteur de + 0,8 %
Bureaux : une dynamique locative favorable
Revenus locatifs bruts -
Bureaux
31-déc-22
31-déc-23
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Bureaux
497,9
534,0
+7,3%
+6,5%
Zones Centrales (Paris,
Neuilly, Boucle Sud)
362,0
386,8
+6,9%
+5,2%
Paris intra-muros
289,1
304,9
+5,4%
+5,2%
- Paris QCA & 5-6-7
179,7
193,3
+7,6%
+6,1%
- Paris Autres
109,4
111,6
+2,0%
+4,1%
Core Croissant Ouest
72,8
82,0
+12,6%
+5,2%
- Neuilly-Levallois
28,7
34,2
+19,2%
+4,0%
- Boucle Sud
44,2
47,8
+8,2%
+5,7%
La Défense
65,0
72,5
+11,5%
+11,5%
Autres localisations
70,9
74,6
+5,3%
+7,8%
Hausse du taux d’occupation, réversion
positive, indexation
Gecina a loué, reloué ou renégocié près de 156 000 m²
depuis le début de l’année, soit près de + 60 % au-delà de
l’activité commerciale enregistrée en 2022. En moyenne ces nouveaux
baux ont été signés avec une maturité ferme moyenne de 8,4
années.
La grande majorité des transactions concerne des
relocations ou renouvellements de baux.
- Au global la réversion capturée est en moyenne de + 14
%
- Une performance, notamment tirée par les zones centrales avec
une réversion atteignant près de + 30 % dans Paris
intra-muros.
Le reste, représentant près de 30 % des transactions, concerne
principalement des immeubles livrés récemment ou en cours de
développement.
Des transactions emblématiques qui
confortent le positionnement stratégique du Groupe
Au cours du deuxième semestre, Gecina a notamment commercialisé
l’immeuble Mondo (30 000 m²) dans le QCA parisien auprès du
Groupe Publicis. Une commercialisation emblématique par sa taille
et la qualité du projet. L’immeuble sera livré au second semestre
2024.
Plusieurs transactions locatives approchant ou dépassant 1 000
€/m²/an dans le QCA parisien, ont été également finalisées cette
année, confirmant la généralisation de nouvelles références
locatives, avec notamment :
- 35 Capucines (6 300 m²) :
pré-commercialisation de l’intégralité de l’immeuble auprès d’un
cabinet d’avocats et d’un groupe du luxe (livraison attendue au
deuxième trimestre 2024)
- 24-26 Saint-Dominique (7 900 m²) :
pré-commercialisation de l’intégralité de l’immeuble à un acteur du
Private Equity et un cabinet d’avocats, à la suite du déménagement
du Groupe BCG sur l’immeuble l1ve – Paris QCA
- Sur les immeubles 35 Opéra, 16
Montmartre et 32 Haussmann, des baux représentant au total près
de 2 000 m², ont été récemment signés sur la base de loyers prime
sur des petites et moyennes surfaces commercialisées sous le format
de « bureaux opérés ».
Notons que 86% du patrimoine du Groupe est situé à Paris
intra-muros, Neuilly-sur-Seine/Levallois ou dans la Boucle Sud
(principalement Boulogne-Billancourt), se concentrant ainsi sur les
zones les plus favorablement orientées, bénéficiant de la
polarisation des marchés.
Evolution des revenus locatifs bruts de
bureaux
La croissance des loyers de bureaux à périmètre constant
s’élève à + 6,5 % sur un an (vs. + 4,6 % à fin 2022),
bénéficiant pour + 0,8 % d’une amélioration du taux d’occupation de
nos immeubles, d’un effet positif de l’indexation qui s’accentue
encore (+ 5,3 %), dans un contexte inflationniste, mais également
des effets d’une réversion positive capturée ces dernières années
(+ 0,4 %).
- Dans les zones les plus centrales (86 % du patrimoine de
bureaux de Gecina) à Paris intra-muros, Neuilly-Levallois et
Boulogne-Issy, la croissance des loyers à périmètre constant
s’élève ainsi à + 5,2 %. Elle est essentiellement tirée par les
effets de l’indexation et de la réversion locative.
- Sur le marché de La Défense (7 % du patrimoine bureaux du
Groupe) les revenus locatifs de Gecina sont en hausse de + 11,5 % à
périmètre constant, essentiellement sous les effets de l’indexation
et de la réduction de la vacance qui s’était principalement
matérialisée au cours du deuxième semestre 2022.
La croissance locative à périmètre courant ressort à +
7,3 % sur le bureau, reflétant l’effet de la contribution nette
positive du pipeline supérieure à 20 M€ tenant compte notamment de
la livraison des immeubles « l1ve » au second semestre 2022, et «
Boétie » au premier semestre 2023, tous deux dans le QCA parisien,
venant largement compenser les libérations des immeubles
aujourd’hui en restructuration (Icône-Marbeuf, Carreau de Neuilly
et 27 Canal-Flandre à Paris et Neuilly). La privation de loyers
consécutifs aux 1,3 Md€ de cessions réalisées en 2023, en grande
partie au milieu de l’année, représente moins de 15 M€ sur
l’exercice dont 13 M€ sur le bureau.
Logements : une dynamique opérationnelle confirmée
Revenus locatifs bruts
31-déc-22
31-déc-23
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Résidentiel
128,0
132,9
+3,8%
+4,6%
YouFirst Residence
107,4
110,3
+2,7%
+3,8%
YouFirst Campus
20,6
22,6
+9,8%
+8,1%
Les revenus locatifs du pôle résidentiel sont en hausse à
périmètre constant de + 4,6 %. Une performance tirée par les effets
de l’indexation et de la réversion locative capturée
au fil de la rotation des locataires.
YouFirst Residence : une
forte dynamique opérationnelle
A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles
de logements s’inscrivent en hausse de + 3,8 %. Cette
croissance bénéficie d’un effet favorable significatif résultant de
la réversion captée (+ 13 % en moyenne) lors de la rotation
de nos locataires, en accélération régulière depuis 2 ans.
YouFirst Campus : très forte
dynamique locative
Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en
hausse à périmètre constant de + 8 % et de + 10 % à périmètre
courant, principalement tirée par la capture d’une réversion
positive conséquente permise par la rotation rapide des locataires
sur ce type de produits, ainsi que la possibilité offerte à des
jeunes actifs de devenir locataires, améliorant ainsi les taux
d’occupation de nos résidences.
Taux d’occupation financier en hausse de + 80 pb sur 1
an
TOF moyen
31-déc-22
30-juin-23
31-déc-23
Bureaux
92,8%
93,8%
93,7%
Zones centrales (Paris / Neuilly /
Boulogne)
93,6%
93,5%
93,2%
La Défense
91,2%
97,9%
98,3%
Autres localisations (Péri-défense,
1ère/2ème Couronnes, autres régions)
90,5%
91,5%
91,9%
Résidentiel
94,5%
94,4%
94,7%
YouFirst Residence
96,7%
96,3%
96,4%
YouFirst Campus
86,0%
86,8%
87,7%
Total Groupe
93,1%
93,9%
93,9%
Le taux d’occupation financier moyen (TOF) du
Groupe s’établit à un haut niveau à 93,9 % en hausse de + 80
pb sur 12 mois, de retour aux niveaux pré-covid, et reflétant
les bénéfices de la forte reprise des transactions locatives depuis
2021.
Sur le périmètre du bureau, la hausse du taux
d’occupation financier moyen s’élève à + 90 pb pour
atteindre 93,7 %. Ce taux est impacté par la libération de
deux immeubles au cours de l’année dans Paris intra-muros, déjà
recommercialisés mais comptabilisés dans la vacance financière
pendant la durée de rénovation légère. En intégrant ces deux
immeubles comme occupés, le taux d’occupation normatif atteint 95,6
%.
Le taux d’occupation financier atteint 93,2 % dans les zones
centrales (Paris, Neuilly et Boulogne), 98,3 % à La Défense et 91,9
% ailleurs.
Sur le logement, le taux d’occupation financier moyen en
2023 est resté globalement stable à 94,7 % (+ 20 pb), preuve de la
résilience locative de ce segment.
RSE : affirmation du leadership de Gecina sur les thèmes
RSE
Un plan de performance
énergétique déjà particulièrement efficace
Courant 2022, Gecina a lancé un plan de performance énergétique,
visant une réduction rapide de la consommation d’énergie, en
accompagnant ses locataires vers une utilisation plus sobre de
leurs bureaux.
L’efficacité de ce plan de sobriété est déjà très significative.
La consommation moyenne d’énergie sur le patrimoine
tertiaire où Gecina gère directement les équipements techniques
consommateurs d’énergie est ainsi réduite de – 10 %,
contribuant ainsi à la réduction des émissions carbone de – 20
% en un an.
Les émissions carbone sur le patrimoine tertiaire de Gecina
ont ainsi été réduites de près de – 74 % depuis 2008.
La totalité du portefeuille tertiaire en
exploitation de Gecina maintenant certifié
100 % du portefeuille de bureaux en exploitation du Groupe est
maintenant certifié (HQE ou BREEAM), soit une nette progression par
rapport au 87% atteint fin 2022, grâce à la certification de 23
nouveaux immeubles.
Cette performance permet dès 2023 d’atteindre sur ce point
l’objectif que le Groupe s’était fixé à horizon 2025 et positionne
Gecina très favorablement par rapport à son secteur de référence
sur lequel 17 % à 20 % des actifs seulement seraient certifiés
aujourd’hui (sources : OID, CBRE). Notons en outre que 61 % de ce
portefeuille est certifié avec une notation « excellente » ou «
exceptionnelle ».
Gecina, 1ère foncière européenne du
Classement GRESB, confirme son leadership
En 2023 Gecina atteint la première place sur 100 foncières
cotées en Europe dans le classement GRESB qui évalue chaque
année les performances ESG des sociétés immobilières, et augmente
son score global de deux points à 96/100 par rapport à 2022. Ce
score traduit une performance remarquable, avec une progression
nette sur les critères de la gestion de l’eau, de la gestion des
risques et des émissions de gaz à effet de serre, avec une baisse
de 10 % des émissions enregistrée en 2022. Dans la section «
développement », Gecina obtient la note maximale de 100/100.
Gecina a également été saluée dans le classement MSCI en
conservant sa note AAA pour la sixième année consécutive, plaçant
le Groupe parmi les 18 % des plus performants au monde.
Chez ISS ESG, Gecina conserve son score B-, affirmant
ainsi sa position comme l’une des sociétés les plus performantes de
son secteur, et est classée « risque faible » pour la troisième
année consécutive par la prestigieuse agence de notation
Sustainalytics.
La publication des notations CDP Climate Change a en
outre confirmé en février 2024 Gecina dans le cercle restreint des
entreprises ayant obtenu la note "A" au classement du changement
climatique.
Valorisation du patrimoine
Répartition par segment
Valeur expertisées
Taux de capitalisation
nets
Variation périm.
Constant
En millions d’euros
31-déc.-23
31-déc.-23
31-déc.-22
Déc 2023 vs. Déc 2022
Bureaux (yc commerces)
13 476
5,2%
4,3%
-12,1%
Zones centrales
11 548
4,5%
3,7%
-10,3%
- Paris intra-muros
9 481
4,1%
3,4%
-9,1%
- Core Croissant Ouest (Neuilly/Levallois
Boucle Sud)
2 067
5,9%
4,8%
-14,4%
La Défense
966
8,0%
6,0%
-21,2%
Zones périphériques
961
9,6%
7,6%
-19,8%
Résidentiel
3 565
3,4%
3,1%
-4,3%
Hôtels & CBI
42
Total Groupe
17 082
4,8%
4,0%
-10,6%
Total valeur Lots des expertises
17 630
-10,1%
Le patrimoine (bloc) ressort à 17,1 Md€ avec une
variation de valeur à périmètre constant de – 10,6 % sur 12
mois et de près de – 7 % sur 6 mois. Cette variation inclut des
tendances hétérogènes selon les zones, témoignant d’une
polarisation des marchés, à la faveur des zones les plus centrales,
mais également du patrimoine résidentiel.
Bureaux :
La variation de valeur du patrimoine de bureaux marque une
baisse de l’ordre de – 8 % en moyenne au second semestre et de – 12
% sur 12 mois.
- Le patrimoine dans son ensemble est impacté par un ajustement
de rendements (« l’effet taux ») qui joue négativement
sur l’ensemble des secteurs (de l’ordre de – 18 % sur 1
an).
- Il est complété par un « effet loyers » reflétant
l’hétérogénéité des marchés locatifs en région parisienne. Cet
effet loyers est positif dans Paris intra-muros (+ 9
%) et dans le Core Croissant Ouest (Neuilly et Boulogne) à près
de + 4,5 %, mais il est négatif ailleurs (- 2 % à - 3 %).
Logements : des valeurs
résilientes
Il convient de noter que dans ce contexte la valorisation du
portefeuille résidentiel fait preuve d’une plus grande résilience,
avec une baisse de – 4 % sur l’ensemble de l’exercice, notamment
grâce à une forte dynamique locative.
ANR : ANR de continuation - NTA à 143,6 € par action
- ANR EPRA de liquidation (NDV)
ressort à 150,1 € par action, et 157,5 € en valeur
lot pour le résidentiel. - ANR EPRA de continuation (NTA)
ressort à 143,6 € par action et à 151,0 € en valeur
lot pour le résidentiel. - ANR EPRA de reconstitution (NRV)
s’établit à 158,1 € par action et à 166 € en valeur
lot pour le résidentiel.
La baisse de l’ANR NTA (- 11 % sur 6 mois et de l’ordre de -
16,6 % sur un an) traduit essentiellement la variation de valeur du
patrimoine à périmètre constant.
La variation de l’ANR EPRA de continuation (NTA) par action, de
- 29 € sur 12 mois, peut être décomposée comme suit :
- Dividende payé en 2023 : - 5,30 €
- Résultat récurrent 2023 : + 6,01 €
- Variation de valeur provenant de l’effet taux : - 54,6 €
- Variation de valeur provenant de l’effet « loyers » : + 25,6
€
- Autres (incl. IFRS 16, IAS 17) : - 0,4 €
Allocation du capital : 1,3 Md€ de cessions
immédiatement relutives et positives sur l’ensemble des
agrégats
1,3 Md€ de cessions, + 8 % au-dessus des expertises, 2,5 % de
taux de rendement moyen de sortie
Le Groupe a cédé en 2023 :
- 10 immeubles de bureaux, pour plus d’1 Md€
avec un taux de privation de l’ordre de + 2,4 % et une prime sur
les dernières expertises de l’ordre de + 10 %
- 7 immeubles de bureaux dans Paris intra-muros (129 Malesherbes,
142 Haussmann, 43 Friedland, 209 Université, Pyramides, 189
Vaugirard ainsi que le 101 Champs Elysées) représentant 21 400
m²
- 3 immeubles de bureaux situés dans des zones secondaires,
représentant près de 15 000 m²
- 3 immeubles résidentiels et certaines
ventes à l’unité pour un total de 258 M€, en prime de + 3 % sur les
expertises et un taux de privation de 3,1 %
Ainsi, au-delà de la cession de l’immeuble 101 Champs Elysées,
le Groupe a cédé plus de 500 M€ d’actifs en 2023, en prime sur les
expertises de près de 5% et pour un rendement moyen de 3,1%.
Utilisation des produits de cessions
A court terme, le produit de ces cessions a été utilisé
pour se substituer à des financements à court terme (billets
de trésorerie) portant un coût de l’ordre de 3,5 % en moyenne, avec
par conséquent un impact relutif sur le résultat récurrent
net par action.
Ces cessions ont un effet positif sur les agrégats de Gecina
relatifs à la dette (LTV, ICR, dette nette/EBITDA), mais
également sur le niveau de liquidités disponibles,
permettant dorénavant de couvrir l’ensemble des échéances jusqu’en
2028 à dette constante.
Ces cessions permettent également d’optimiser la couverture
de la dette du Groupe afin d’en augmenter la durée et le niveau
à moyen terme.
A moyen terme, ces cessions sécurisent le financement du
pipeline de projets engagés dont le rendement sur le capital engagé
est très significativement supérieur au taux de privation des
cessions.
En 2023, 383 M€ ont ainsi été investis, dont près de 70 % ont
été décaissés au titre du pipeline en cours de développement ou sur
des projets livrés sur l’exercice.
Le solde correspond à des investissements pour améliorer le
patrimoine en exploitation, favorisant ainsi la matérialisation du
potentiel de réversion.
Bilan et structure financière : une structure de la dette
encore renforcée
Ratios
Covenant
31/12/2023
Dette financière nette / valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
< 60%
36,5%
Excédent Brut d’Exploitation / frais
financiers nets
> 2,0x
5,9x
Encours de la dette gagée / valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
< 25%
0%
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors
droits) en milliards d’euros
> 6,0
17,1
Accès favorable à l’ensemble des sources de financement
Depuis début 2023, grâce à ses ratings financiers de qualité,
Gecina a proactivement sécurisé 1,7 Md€ de dettes nouvelles de
manière opportuniste et dans des conditions favorables.
- 400 M€ de financements obligataires avec une maturité moyenne
de 8,5 années et une marge de 87 pb
- 1,3 Md€ de prêts bancaires, dont 1,2 Md€ sous forme de lignes
de crédit non tirées avec une maturité de près de 7 années à des
conditions financières (marge) équivalentes aux autres lignes de
crédit.
LTV stable à 34% (droits inclus), amélioration de l’ICR et du
ratio Dette Nette / EBITDA
La réduction de la dette nette du Groupe (à 6,2 Md€ à fin
2023 vs. 7,2 Md€ à fin décembre 2022) notamment à la suite des
cessions réalisées au premier semestre, conforte ainsi le
LTV autour de 34 % (droits inclus) en dépit d’une
baisse significative des expertises au cours de 2023.
L’ICR s’améliore aussi (à 5,9x en 2023 vs. 5,6x en 2022)
ainsi que le ratio Dette nette / EBITDA (à 11,7x fin 2023
vs. 14,6x fin 2022).
Le ratio de dette gagée reste à 0%, conférant à Gecina une marge
importante vis-à-vis de ses covenants bancaires.
Une liquidité renforcée permettant de couvrir les échéances
jusqu’en 2028
Les 4,1 Md€ de liquidités nettes des financements à court terme,
excèdent significativement la cible long terme de 2,0 Md€, et
sécurisent sur un volume important des marges de crédit
potentielles. Cet excès de liquidité permet à date de couvrir les
échéances obligataires jusqu’en 2028, soit une année de plus que la
situation publiée à fin 2022.
Le Groupe n’ayant aucune dette hypothécaire, il n’y a pas
d’enjeux de refinancement à ce titre dans les années qui
viennent.
Coût de la dette : excellente visibilité avec une couverture à
92 % en moyenne jusqu’en 2028
Le coût moyen de la dette est contenu en 2023, reflétant la
pertinence de la stratégie de couverture des taux mise en place par
Gecina lors des exercices précédents. Le coût moyen de la dette
tirée ressort à 1,1 % en 2023 (0,9 % en 2022), et le coût de la
dette totale (y compris lignes de crédits non tirées) atteint 1,4 %
(vs. 1,2 % en 2022).
En matière de sensibilité du coût moyen de la dette du
Groupe, Gecina a saisi l’opportunité offerte par un volume de
cessions important au premier semestre pour optimiser également la
couverture de sa dette. Sur la base du niveau de dette actuel, la
dette est couverte en totalité en 2024 et 2025, et son taux de
couverture diminue progressivement dans le futur pour atteindre 90
% en 2027, puis 70 % en 2028. Le taux de couverture s’élève
ainsi en moyenne à 92 % jusqu’à fin 2028.
A titre de comparaison, la dette de Gecina à fin 2022, était
couverte en moyenne à 90 % jusqu’en 2025.
Pipeline de projets : un potentiel de croissance des
loyers
2 projets significatifs ont été livrés
en 2023 (20 000 m²), intégralement loués
- En 2023, 2 projets ont été livrés au cours du premier semestre,
avec l’immeuble de bureaux « Boétie » développant près de 10 000 m²
intégralement commercialisé à des niveaux de loyers conformes aux
loyers primes du secteur, et l’immeuble résidentiel « Ville d’Avray
» (10 000 m²) également commercialisé à 100%.
- Ces deux projets sécurisent ainsi un potentiel locatif facial
annuel de l’ordre de 12 M€.
Projets engagés (livraisons
2024-2025) : 280 M€
d’investissements restants
92 % du pipeline engagé sur les bureaux se situe dans
Paris intra-muros, avec un rendement attendu de 5,6 %. Celui-ci
est à date précommercialisé à hauteur de 63%, l’ensemble des
opérations devant être livrées en 2024 étant d’ores et déjà louées.
Ce pipeline inclut notamment :
9 projets devant être livrés en 2024 (84 000 m²) dont
3 actifs tertiaires intégralement préloués
- Au cours de 2024, 9 projets seront livrés, représentant plus de
80 000 m². Ces livraisons attendues concernent principalement 3
immeubles de bureaux intégralement commercialisés (Mondo et 35
Capucines dans le QCA Parisien, et Porte Sud-Montrouge).
- Le volume locatif facial annualisé potentiel des livraisons
attendues en 2024 est de l’ordre de près de 46 M€.
A fin décembre, 280 M€ restent à investir sur le total de 1,4
Md€ au titre des projets engagés, dont 242 M€ d’ici fin 2024.
Projets « contrôlés » :
567 M€ d’investissements potentiels
sur une période de 5 ans
Le pipeline d’opérations « à engager », dit « contrôlé», d’un
montant global d’1,3 Md€, regroupe les actifs détenus par Gecina,
dont la libération est engagée et sur lesquels un projet de
restructuration satisfaisant les critères d’investissement de
Gecina a été identifié.
- Ce pipeline rassemble 6 projets dont 4 de bureaux qui se
trouvent exclusivement à Paris ou à Neuilly.
- Gecina finalise notamment les études sur 3 projets majeurs à
Paris et à Neuilly représentant près de 90 000 m² et qui pourraient
être lancés courant 2024 et début 2025, en vue de livraisons
attendues en 2027. Ces immeubles déjà partiellement libérés,
devraient contribuer à la croissance des agrégats financiers de
Gecina avec un potentiel locatif additionnel de l’ordre de 35M€ à
40M€.
Gecina acteur de l’immobilier opéré
Sur le logement, à l’image des tendances constatées sur
le marché locatif étudiant, la demande locative croissante
notamment à Paris, fait ressortir un appétit renforcé pour les
services partagés, et des surfaces optimisées.
Gecina a donc commencé à proposer une offre locative meublée, à
optimiser la taille d’appartement, et développe maintenant des
espaces de services dans certaines résidences (fitness, espaces de
coworking, etc.) hybride et « clés en mains ». A ce stade, 220
appartements ont ainsi été meublés, 195 seront optimisés dans les
prochains mois, et 12 immeubles ont été ou seront prochainement
travaillés pour offrir des espaces partagés de coworking, de
restauration et de fitness.
Le Groupe a enfin décidé de faire converger ses activités de
logements traditionnels et étudiants, de fusionner les équipes en
interne et les plateformes de commercialisation.
Sur le bureau, Gecina développe également l’offre «
YourPlace », une offre « prêt à l’emploi » sur certains
immeubles parisiens. Cette offre, destinée à des utilisateurs de
petites et moyennes surfaces, permet de répondre aux besoins de
flexibilité et de simplicité d’usage. Les surfaces sont équipées
(cloisonnement, mobilier, câblage …), riches en services (ménage,
support technique, restauration …). Cette offre permet aujourd’hui
d’adresser une nouvelle cible de clients, et d’espérer une
sur-rentabilité locative nette pour le Groupe. A ce stade des
plateaux sur 3 immeubles intègrent cette approche commerciale, et 9
autres devraient être ajoutés au cours de 2024.
En parallèle, avec l’offre « Expériences », Gecina
développe depuis mi-2023 des offres nouvelles, en proposant des
affichages publicitaires sur des façades, mais également des lieux
rares avec des toitures terrasses, des jardins ou des volumes hors
normes pour des événements, générant un revenu additionnel en 2023
d’un peu plus de 1 M€.
Guidance 2024 : Croissance du RRN par action attendue
entre +5,5 % et +6,5 % (soit entre 6,35 € et 6,40 €)
La solidité des agrégats de Gecina en 2023 et la confiance du
Groupe dans ses perspectives permettent de soumettre à l’Assemblée
générale des actionnaires le paiement d’un dividende en
numéraire de 5,3 € par action au titre de 20233.
Les résultats publiés à fin 2023 traduisent l’excellente tenue
des marchés locatifs dans les zones de prédilection de Gecina.
Cette dynamique opérationnelle est renforcée par la montée en
puissance de l’indexation, et la contribution positive du pipeline
à la croissance des revenus locatifs du Groupe. Chacun de ces
facteurs devrait encore jouer favorablement sur l’exercice
2024.
En parallèle, la maturité longue de la dette et la politique
active de couverture des taux, ainsi que la capacité du Groupe à
contenir ses charges opérationnelles, offre une visibilité accrue
sur les perspectives de croissance du résultat récurrent net part
du Groupe, dont la dynamique favorable en 2023 devrait se prolonger
en 2024.
En conséquence, Gecina anticipe que la croissance du Résultat
récurrent net part du Groupe devrait être comprise entre + 5,5 % et
+ 6,5 % en 2024, soit entre 6,35 € et 6,40 € par action.
Crédit photo : PCA
Ce document ne constitue pas une offre de vente ou la
sollicitation d’une offre d’achat de titres Gecina et n’a pas fait
l’objet de vérification indépendante.
Si vous souhaitez obtenir des informations plus complètes
concernant Gecina, nous vous invitons à vous reporter aux documents
publics déposés auprès de l’Autorité des marchés financiers,
également disponibles sur notre site Internet.
Ce document peut contenir certaines déclarations de nature
prospective. Bien que la Société estime que ces déclarations
reposent sur des hypothèses raisonnables à la date de publication
du présent document, elles sont, par nature, soumises à des risques
et incertitudes pouvant donner lieu à des modifications. Toutefois,
Gecina n’a pas l’obligation ni ne prend l’engagement de mettre à
jour ou de réviser lesdites déclarations.
Résultats 2023
1- ANNEXES
1.1 Etats financiers / actif net réévalué (ANR) / pipeline
COMPTE DE RÉSULTAT SIMPLIFIÉ ET RÉSULTAT RÉCURRENT
Le Conseil d’administration de Gecina, réuni sous la présidence
de Jérôme Brunel le 14 février 2024, a arrêté les comptes au 31
décembre 2023. Les procédures d’audit sur ces comptes ont été
effectuées et les rapports de certification ont été émis.
Les comptes consolidés sont intégralement disponibles sur le
site internet du Groupe.
En millions d'euros
31-déc-22
31-déc-23
Var (%)
Revenus locatifs bruts
625,9
666,8
+6,5%
Revenus locatifs nets
569,4
609,5
+7,0%
Marge opérationnelle des autres
activités
3,0
1,2
-59,0%
Autres produits nets
3,8
2,1
-43,7%
Frais de structure
(79,7)
(77,9)
-2,3%
Excédent brut d'exploitation -
EBITDA
496,5
535,0
+7,8%
Frais financiers nets
(83,6)
(90,0)
+7,6%
Résultat récurrent
brut
412,8
445,1
+7,8%
Résultat net récurrent des
sociétés mises en équivalence
2,4
2,7
+11,9%
Intérêts minoritaires
récurrents
(1,8)
(2,0)
+9,2%
Impôts récurrents
(3,6)
(1,6)
-54,1%
Résultat récurrent net part du
Groupe (1)
409,9
444,2
+8,4%
Résultat récurrent net part du
Groupe par action
5,56
6,01
+8,2%
Résultat de cession d'actifs
5,4
67,0
na
Variation de valeur des
immeubles
(285,7)
(2 186,4)
na
Amortissements &
dépréciations
(2,6)
(29,7)
na
Eléments non récurrents
(7,7)
0,0
na
Variation de valeur des
instruments financiers
54,7
(66,2)
na
Autres
(4,4)
(16,0)
na
Résultat net consolidé (part
du Groupe)
169,6
(1 787,2)
na
Nombre moyen d'actions sur la
période
73 763 378
73 848 175
+0,1%
(1) Excédent brut d'exploitation
déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents,
des intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises
en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature
exceptionnelle
BILAN CONSOLIDÉ
ACTIF
31-déc-22
31-déc-23
PASSIF
31-déc-22
31-déc-23
En millions d'euros
En millions d'euros
Actifs non courants
20 267,3
17 174,9
Capitaux propres
12 780,9
10 599,5
Immeubles de placement
18 131,2
15 153,5
Capital
574,7
575,0
Immeubles en restructuration
1 354,1
1 398,4
Primes
3 303,9
3 307,6
Immeubles d'exploitation
78,4
81,8
Réserves consolidées
8 709,1
8 487,3
Autres immobilisations corporelles
11,2
9,3
Résultat net consolidé
169,6
(1 787,2)
Ecart d'acquisition
183,2
165,8
Immobilisations incorporelles
13,5
12,8
Capitaux propres attribuables aux
propriétaires de la société mère
12 757,2
10 582,7
Créances financières sur crédit-bail
48,9
32,8
Participations ne donnant pas le
contrôle
23,7
16,7
Immobilisations financières
57,3
51,2
Participation dans les sociétés mises en
équivalence
108,5
86,7
Passifs non courants
5 591,7
6 051,0
Instruments financiers non courants
279,8
181,9
Dettes financières non courantes
5 298,2
5 784,7
Actifs d'impôts différés
1,2
0,9
Obligations locatives non courantes
50,1
49,6
Instruments financiers non courants
152,2
123,9
Actifs courants
410,6
473,9
Provisions non courantes
91,2
92,7
Immeubles en vente
207,5
184,7
Clients et comptes rattachés
38,1
35,4
Passifs courants
2 305,2
998,3
Autres créances
91,0
82,9
Dettes financières courantes
1 929,0
599,6
Charges constatées d'avance
23,4
23,6
Dépôts de garantie
87,6
86,4
Instruments financiers courants
0,0
3,6
Fournisseurs et comptes rattachés
178,2
185,6
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
50,6
143,7
Dettes fiscales et sociales courantes
41,8
58,0
Autres dettes courantes
68,6
68,7
TOTAL ACTIF
20 677,9
17 648,7
TOTAL PASSIF
20 677,9
17 648,7
ACTIF NET RÉÉVALUÉ
Au 31 décembre 2023
EPRA NRV Net Reinstatement
Value
EPRA NTA Net Tangible Asset
Value
EPRA NDV Net Dissolution Value
Capitaux propres IFRS - Part du groupe
10 582,7
10 582,7
10 582,7
Créance des actionnaires
-
-
-
Inclut / Exclut
Effet de l'exercice des stock-options
ANR dilué
10 582,7
10 582,7
10 582,7
Inclut
Réévaluation des immeubles de
placement
159,0
159,0
159,0
Réévaluation des immeubles en
restructuration
-
-
-
Réévaluation des autres actifs non
courants
-
-
-
Réévaluation des contrats de
crédit-bail
0,7
0,7
0,7
Réévaluation des stocks
-
-
-
ANR dilué à la juste valeur
10 742,4
10 742,4
10 742,4
Exclut
Impôts différés
-
-
x
Juste valeur des instruments
financiers
(61,6)
(61,6)
x
Goodwill résultant des impôts différés
-
-
-
Goodwill inscrit au bilan
x
(165,8)
(165,8)
Actifs incorporels
x
(12,8)
x
Inclut
Juste valeur des dettes (1)
x
x
546,7
Réévaluation des actifs incorporels
-
x
x
Droits de mutation
1 036,1
135,8
x
ANR
11 717,0
10 638,1
11 123,3
Nombre d'actions totalement dilué
74 101 680
74 101 680
74 101 680
ANR par action
158,1 €
143,6 €
150,1 €
ANR lots par action (2)
166,0 €
151,0 €
157,5 €
(1) La dette à taux fixe a fait l'objet
d'une mise à la juste valeur sur la base de la courbe des taux au
31 décembre 2023
(2) En considérant les valeurs par unités
du portefeuille résidentiel
SYNTHÈSE DU PIPELINE DE DÉVELOPPEMENTS
Projet
Localisation
Date de livraison
Surface totale (m²)
Invest. total (M€)
Déjà investis (M€)
Reste à investir (M€)
Rendement attendu (Yield on
cost)
% Pré-comm.
Montrouge - Porte Sud
1ère couronne
T2-24
12 600
83
100%
Paris - 35 Capucines
Paris QCA
T2-24
6 300
182
100%
Paris - Mondo
Paris QCA
T3-24
30 100
387
100%
Paris - 27 Canal
Paris
T1-25
15 300
123
-
Paris - Icône
Paris QCA
T1-25
13 300
210
-
Total Bureaux
77 600
984
825
159
5,6%
63%
Paris - Wood'up
Paris
T1-24
8 000
97
n.a
Paris - Dareau
Paris
T2-24
5 500
52
n.a
Rueil - Arsenal
Rueil
T2-24
6 000
47
n.a
Rueil - Doumer
Rueil
T2-24
5 500
46
n.a
Bordeaux - Belvédère
Bordeaux
T3-24
8 000
39
n.a
Garenne Colombes - Madera
La Garenne Colombes
T1-25
4 900
43
n.a
Bordeaux - Brienne
Bordeaux
T2-25
5 500
26
n.a
Paris - Glacière
Paris
T3-25
800
10
n.a
Paris - Porte Brancion
Paris
T3-24
2 100
16
n.a
Paris - Vouillé
Paris
T1-25
2 400
24
n.a
Paris - Lourmel
Paris
T1-25
1 600
17
n.a
Total Résidentiel
50 300
417
296
121
3,7%
Total Pipeline Engagé
127 900
1 401
1 121
280
5,0%
Contrôlé Bureaux
Paris / Neuilly
2026-28
97 100
1 237
729
508
5,3%
Contrôlé Résidentiel
9 800
68
9
59
4,0%
Total Contrôlé
106 900
1 305
738
567
5,2%
Total Engagé + Contrôlé
234 800
2 705
1 859
846
5,1%
Total Contrôlé et Probable
47 800
274
105
169
6,3%
TOTAL PIPELINE
282 600
2 979
1 964
1 016
5,2%
1.2 Reporting EPRA au 31 décembre 2023
Gecina applique les recommandations de l’EPRA (1) relatives aux
indicateurs listés ci-après. L’EPRA est l’organisme représentant
les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Gecina est membre
depuis sa création en 1999. Les recommandations de l’EPRA portent
notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la
transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés
immobilières cotées en Europe.
Gecina publie l’ensemble des indicateurs EPRA définis par les
Best Practices Recommendations disponibles sur le site Internet de
l’EPRA.
L’EPRA a, de plus, défini des recommandations portant sur des
indicateurs liés à la responsabilité sociétale de l’entreprise
(RSE), les Sustainable Best Practices Recommendations.
(1) European Public Real Estate Association.
31/12/2023
31/12/2022
Voir Note
EPRA Earnings (en millions d’euros)
433,0
408,8
1.2.1.
EPRA Earnings per share (en euros)
5,86 €
5,54 €
1.2.1.
EPRA Net Tangible Asset Value (en millions
d’euros)
10 638,1
12 739,0
1.2.2.
EPRA Net Initial Yield
3,9 %
3,2 %
1.2.3.
EPRA « Topped-up » Net Initial Yield
4,2 %
3,5 %
1.2.3.
EPRA Vacancy Rate
5,7 %
4,6 %
1.2.4.
EPRA Cost Ratio (y compris coût de la
vacance)
21,6 %
21,9 %
1.2.5.
EPRA Cost Ratio (hors coût de la
vacance)
19,8 %
20,0 %
1.2.5.
EPRA Property related capex (en millions
d’euros)
383
356
1.2.6.
EPRA Loan-to-Value (hors droits)
37,9 %
36,8 %
1.2.7.
EPRA Loan-to-Value (droits inclus)
35,7 %
34,7 %
1.2.7.
1.2.1 Résultat récurrent net EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le résultat
récurrent net communiqué par Gecina et le résultat récurrent net
défini par l’EPRA :
En milliers d’euros
31/12/2023
31/12/2022
Résultat récurrent net part du Groupe
(1)
444 160
409 909
Amortissements, dépréciations et
provisions nettes
(11 135)
(1 064)
Résultat récurrent net EPRA (A)
433 025
408 845
Nombre moyen d’actions pondéré avant
dilution (B)
73 848 175
73 763 378
Résultat récurrent net epra par action
(A/B)
5,86 €
5,54 €
(1) Excédent brut d’exploitation déduction
faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des
intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en
équivalence et après retraitement de certains éléments de nature
exceptionnelle.
1.2.2 Actif net réévalué
En euros par action
31/12/2023
31/12/2022
ANR EPRA NRV
158,1 €
189,5 €
ANR EPRA NTA
143,6 €
172,2 €
ANR EPRA NDV
150,1 €
183,8 €
1.2.3 Rendement initial net et rendement initial net «
Topped-up » EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le taux de
rendement communiqué par Gecina et les taux de rendement définis
selon l’EPRA :
En %
31/12/2023
31/12/2022
Taux de capitalisation net Gecina
(1)
4,8 %
4,0 %
Effet des droits et frais estimés
- 0,3 %
- 0,2 %
Effet des variations de périmètre
0,0 %
0,0 %
Effet des ajustements sur les loyers
- 0,6 %
- 0,6 %
EPRA net initial yield (2)
3,9 %
3,2 %
Exclusion des aménagements de loyers
0,3 %
0,3 %
EPRA « Topped-up » net initial yield
(3)
4,2 %
3,5 %
(1) Périmètre constant décembre 2023.
(2) Le taux de rendement initial net EPRA
est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges,
après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du
patrimoine droits inclus.
(3) Le taux de rendement initial net «
Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractualisé annuel,
net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la
valeur du patrimoine droits inclus.
Rendement initial net et Rendement initial
net « Topped-up » EPRA
(en millions d’euros)
Bureaux
Résidentiel
Total 2023
Immeubles de placement
13 161
3 565
16 726 (3)
Retraitement des actifs en développement
et des réserves foncières
(1 692)
(251)
(1 943)
Valeur du patrimoine en exploitation
hors droits
11 469
3 314
14 783
Droits de mutation
744
219
963
Valeur du patrimoine en exploitation
droits inclus
B
12 213
3 533
15 746
Loyers bruts annualisés IFRS
519
131
650
Charges immobilières non récupérables
(16)
(24)
(40)
Loyers nets annuels
A
504
107
611
Loyers à l’expiration des périodes de
franchise ou autre réduction de loyer
57
0
57
Loyers nets annuels « Topped-up
»
C
561
107
668
Rendement initial net EPRA (1)
A/B
4,1 %
3,0 %
3,9 %
Rendement initial net « Topped-up »
EPRA (2)
C/B
4,6 %
3,0 %
4,2 %
(1) Le taux de rendement initial net EPRA
est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges,
après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du
patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net «
Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé,
net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la
valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Hors crédit-bail immobilier, hôtel,
siège et participation dans l’OPCI Euler.
1.2.4 Taux de vacance EPRA
En %
31/12/2023
31/12/2022
Bureaux
6,2 %
4,6 %
Résidentiel
3,9 %
4,5 %
● YouFirst Residence
3,8 %
4,3 %
● YouFirst Campus
4,1 %
5,4 %
Taux de vacance EPRA
5,7 %
4,6 %
Le taux de vacance EPRA correspond au taux de vacance spot fin
d’année. Il est calculé comme étant le rapport entre la valeur
locative de marché des surfaces vacantes et les loyers potentiels
sur le patrimoine en exploitation.
Le taux d’occupation financier communiqué par ailleurs
correspond au taux d’occupation financier moyen du patrimoine en
exploitation.
Le taux de vacance EPRA n’inclut pas les baux signés ayant une
date d’effet future.
Valeurs locatives de marché des
surfaces vacantes (en millions d’euros)
Loyers potentiels (en millions
d’euros)
Taux de vacance EPRA à fin 2023
(en %)
Bureaux
36
581
6,2 %
Résidentiel
5
141
3,9 %
● YouFirst Residence
4
113
3,8 %
● YouFirst Campus
1
28
4,1 %
Taux de vacance EPRA
41
722
5,7 %
1.2.5 Ratios de coûts EPRA
En milliers d’euros/en %
31/12/2023
31/12/2022
Charges sur immeubles (1)
(209 594)
(177 255)
Frais de structure (1)
(77 857)
(79 716)
Amortissements, dépréciations et
provisions nettes (2)
(11 135)
(1 064)
Charges refacturées
152 303
120 836
Charges locatives refacturées en loyer
brut
Autres produits/produits couvrant des
frais généraux
2 127
(404)
Quote-part des coûts des sociétés en
équivalence
(561)
(361)
Charges du foncier
Coûts EPRA (y compris coût de la
vacance) (A)
(144 717)
(137 965)
Coût de la vacance
12 247
12 272
Coûts EPRA (hors coût de la vacance)
(B)
(132 470)
(125 693)
Revenus locatifs bruts moins charges du
foncier
666 835
625 857
Charges locatives refacturées en loyer
brut
Quote-part des revenus locatifs des
sociétés en équivalence
3 785
2 955
Revenus locatifs bruts (C)
670 620
628 812
Ratio de coûts epra (y compris coût de
la vacance) (A/C)
21,6 %
21,9 %
Ratio de coûts epra (hors coût de la
vacance) (B/C)
19,8 %
20,0 %
(1) Les frais de commercialisation, les
indemnités d’éviction et les temps passés par les équipes
opérationnelles directement attribuables aux commercialisations,
développements ou cessions sont capitalisés ou reclassés en
résultat de cession pour 21,7 millions d’euros en 2023 et 13,2
millions d’euros en 2022 (pour plus de précisions, voir notes
5.5.3.1.1, 5.5.5.1.2 et 5.5.6.5. dans les comptes consolidés).
(2) Hors dépréciation des actifs
comptabilisés au coût historique.
1.2.6 Investissements immobiliers réalisés
En millions d’euros
31/12/2023
31/12/2022
Groupe
Joint-ventures
Total
Groupe
Joint-ventures
Total
Acquisitions
n.a.
n.a.
Pipeline
256
n.a.
256
245
n.a.
245
Dont intérêts capitalisés
9
n.a.
9
5
n.a.
5
Capex de maintenance (1)
127
n.a.
127
112
n.a.
112
Avec création de surfaces
n.a.
n.a.
Sans création de surfaces
98
n.a.
98
91
n.a.
91
Avantages commerciaux
29
n.a.
29
21
n.a.
21
Autres dépenses
n.a.
n.a.
Intérêts capitalisés
n.a.
n.a.
Total capex
383
n.a.
383
356
n.a.
356
Différence entre capex comptabilisés et
décaissés
9
n.a.
9
n.a.
Total capex décaissés
392
n.a.
392
356
n.a.
356
(1) Capex correspondant à (i) des travaux
de rénovation d’appartements ou de surfaces privatives tertiaires
permettant de capter la réversion locative, (ii) des travaux sur
parties communes, (iii) des travaux preneurs.
1.2.7 EPRA Loan-to-Value
En millions d’euros
Groupe
Quote-part dans les sociétés
contrôlées conjointement
Quote-part dans les sociétés sous
influence notable
Intérêts minoritaires
Total
Inclure
Emprunts bancaires (1)
145
13
158
Billets de trésorerie (NEU CP) (1)
550
550
Instruments hybrides
-
Emprunts obligataires (1)
5 622
5 622
Produits dérivés sur devises
-
Besoin en fonds de roulement net (2)
305
1
(2)
303
Immeubles occupés par le propriétaire
(dette)
-
Comptes courants d’associés
minoritaires
15
(15)
-
Exclure :
-
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
(144)
(6)
(149)
Dette nette (A) (3)
6 493
8
(18)
6 484
Inclure :
Immeubles occupés par le propriétaire
(4)
228
228
Immeubles de placement à la juste valeur
(4)
15 185
93
(31)
15 247
Immeubles en vente (4)
185
185
Immeubles en restructuration (4)
1 398
1 398
Immobilisations incorporelles
13
13
Besoin en fonds de roulement net
-
Actifs financiers
36
(2)
34
Patrimoine hors droits (B) (5)
17 045
93
(33)
17 105
Droits de mutation
1 036
7
(2)
1 041
Patrimoine droits inclus (C)
18 081
99
(35)
18 146
Loan-to-Value hors droits (A/B)
38,1 %
37,9 %
Loan-to-Value droits inclus
(A/C)
35,9 %
35,7 %
(1) Cf. détail de la dette financière du
Groupe dans la note 5.5.5.10.1 en annexe des comptes
consolidés.
(2) Ce poste regroupe les dettes courantes
(intérêts courus provisionnés, dépôts de garantie, fournisseurs,
dettes fiscales et sociales, autres dettes) nettes des créances
courantes (clients, autres créances et charges constatées
d’avance).
(3) Retraitée du besoin en fonds de
roulement hors intérêts courus, la dette financière nette est de 6
236 millions d’euros.
(4) Valeurs blocs hors droits des
immeubles et contrats de crédit-bail.
(5) Retraitée des immobilisations
incorporelles, des actifs financiers et de la valeur comptable de
la participation dans les sociétés mises en équivalence, la valeur
du patrimoine immobilier est de 17 082 millions d’euros.
1.3 Informations complémentaires sur les revenus locatifs
1.3.1 État locatif
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d’activité très
diversifiés répondant à des facteurs macroéconomiques divers.
Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base
des loyers faciaux annualisés)
Groupe
Institution publique
8 %
Conseil/services
18 %
Industrie
37 %
Activité financière
7 %
Média-Télévision
6 %
Retail
7 %
Hospitalité
5 %
Technologie
11 %
Autres
1 %
Total
100 %
Poids des 20 principaux locataires (en % des loyers faciaux
totaux annualisés)
Répartition pour le bureau seulement (non significatif pour le
portefeuille Résidentiel) :
Locataire
Groupe
Engie
7 %
Lagardère
3 %
WeWork
3 %
Boston Consulting Group
3 %
Solocal Group
2 %
Yves Saint Laurent
2 %
EDF
2 %
Ministères sociaux
2 %
Edenred
1 %
Arkema
1 %
Eight Advisory
1 %
Renault
1 %
Lacoste Operations Court 37
1 %
LVMH
1 %
Ipsen
1 %
Jacquemus SAS
1 %
Salesforce Com.France
1 %
CGI France
1 %
MSD
1 %
Orange
1 %
Top 10
25 %
Top 20
36 %
1.3.2 Loyers annualisés
Les loyers annualisés sont en hausse de + 14 millions d’euros
par rapport au 31 décembre 2022, reflétant principalement l’effet
des cessions (- 34 millions d’euros), la dynamique locative à
périmètre constant (+ 32 millions d’euros), les bénéfices des
livraisons d’immeubles au cours de l’année nets des pertes de
loyers relatives à des départs de locataires sur des immeubles mis
en restructuration ou ayant vocation à l’être (+ 11 millions
d’euros) et d’autres facteurs incluant la commercialisation
d’immeubles immobilisés plus d’un an pour rénovation (+ 5 millions
d’euros).
Notons que dans ces loyers annualisés, 22 millions d’euros
proviennent d’actifs destinés à être libérés en vue de leur mise en
restructuration.
En outre, les loyers annualisés ci-dessous n’incluent pas encore
les revenus locatifs qui proviendront des projets engagés ou
contrôlés, pouvant représenter près de 65 millions d’euros de
loyers faciaux potentiels.
En millions d’euros
31/12/2023
31/12/2022
Bureaux
534
520
Résidentiel
132
132
● YouFirst Residence
106
109
● YouFirst Campus
26
23
Total
666
652
1.3.3 Facteurs de variation des loyers à périmètre constant
de l’année 2023 vs l’année 2022
Groupe
Variation périmètre constant
Indices
Effets business
Vacance
Autres
+ 6,1 %
+ 4,7 %
+ 1,0 %
+ 0,6 %
- 0,2 %
Bureau
Variation périmètre constant
Indices
Effets business
Vacance
Autres
+ 6,5 %
+ 5,3 %
+ 0,6 %
+ 0,8 %
- 0,2 %
Résidentiel
Variation périmètre constant
Indices
Effets business
Vacance
Autres
+ 4,6 %
+ 2,3 %
+ 2,2 %
+ 0,0 %
+ 0,1 %
1.3.4 Volume des loyers par échéances triennales et fin des
contrats des baux
Échéance des baux tertiaires
(en millions d'euros)
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
> 2030
Total
Break-up options
78
84
69
123
45
43
26
114
582
Fin de bail
60
23
37
100
46
50
71
194
582
1.4 Ressources financières
L’année 2023 a été marquée, comme la deuxième partie de 2022,
par la remontée de leurs taux directeurs par les banques centrales
avec un objectif de maîtrise de l’inflation. Le taux directeur de
la BCE est ainsi passé sur l’année de 2,5 % à 4,5 %. Cette hausse
s’est répercutée sur les taux longs même si ceux-ci ont amorcé une
baisse en fin d’année 2023. Malgré cet environnement
macroéconomique hautement volatil, Gecina a réalisé un important
volume de cessions dans d’excellentes conditions, lui permettant de
réduire son volume de dette de près de 950 millions d’euros sur
l’exercice.
Dans ce contexte, Gecina a pu s’appuyer sur ses forces – la
solidité et la flexibilité de son bilan, son faible endettement, un
important volume de liquidités, un accès profond aux différentes
sources de financement et un rating élevé – pour lever de manière
opportuniste au total 400 millions d’euros (maturité moyenne 8,5
années) via l’abondement de souches obligataires existantes.
Gecina a également poursuivi, tout au long de l’année,
l’anticipation usuelle du refinancement de ses lignes de crédit non
tirées avec la signature de 1,2 milliard d’euros de nouvelles
lignes de crédit bancaires avec une maturité moyenne de près de
sept ans, toutes sous format responsable.
Ainsi, au 31 décembre 2023, Gecina dispose d’une liquidité
immédiate de 4,7 milliards d’euros, soit 4,1 milliards d’euros
nette des NEU CP, significativement au-dessus de la cible long
terme de minimum 2,0 milliards d’euros. Cet excès de liquidité
permet notamment de couvrir l’ensemble des échéances obligataires
jusqu’en 2028 (et donc en particulier les échéances obligataires de
2025, 2027 et 2028).
Cette gestion proactive et dynamique de la structure financière
du groupe renforce encore sa solidité, sa résilience et sa
visibilité pour les prochaines années. Elle a également pour
conséquence un maintien des principaux indicateurs de crédit du
Groupe à un excellent niveau. La maturité de la dette s’élève à 7,4
ans, la couverture de la dette au risque de taux à près de 100 %
sur les trois prochaines années et à 86 % en moyenne jusqu’à fin
2029, et la maturité moyenne de cette couverture à 6,2 années. Le
ratio d’endettement (LTV droits inclus) s’établit à 34,4 %, et
l’ICR à 5,9x. Gecina dispose donc d’une marge importante vis-à-vis
de l’ensemble de ses covenants bancaires. Le coût moyen de la dette
tirée est en hausse limitée par rapport à 2022 à 1,1 %, malgré
l’importante hausse des taux courts et longs en 2023 par rapport à
2022.
1.4.1 Structure de l’endettement au 31 décembre 2023
La dette financière nette s’élève à 6 236 millions d’euros à fin
2023.
Les principales caractéristiques de la dette sont :
31/12/2023
31/12/2022
Dette financière brute (en millions
d’euros) (1)
6 380
7 219
Dette financière nette (en millions
d’euros) (2)
6 236
7 169
Dette nominale brute (en millions d’euros)
(1)
6 445
7 224
Lignes de crédits non utilisées (en
millions d’euros)
4 535
4 610
Maturité moyenne de la dette (en années,
retraitée des lignes de crédit disponibles)
7,4
7,5
LTV (droits inclus)
34,4 %
33,7 %
LTV (hors droits)
36,5 %
35,7 %
ICR
5,9 x
5,6 x
Dette gagée/patrimoine
–
–
(1) Dette financière brute (hors éléments
de juste valeur liés à la dette d’Eurosic) = Dette nominale brute +
impact de la comptabilisation des obligations au coût amorti +
intérêts courus non échus + divers.
(2) Hors éléments de juste valeur liés à
la dette d’Eurosic, 6 241 millions d’euros y compris ces
éléments.
Dette par nature
Répartition de la dette nominale brute (6,4 milliards
d’euros)
Répartition des financements autorisés (10,4 milliards
d’euros, dont 4,5 milliards d’euros de lignes de crédit non
utilisées au 31 décembre 2023)
Les sources de financement de Gecina sont diversifiées. Les
ressources obligataires long terme représentent 89 % de la dette
nominale et 55 % des financements autorisés du Groupe.
Au 31 décembre 2023, la dette nominale brute de Gecina s’élève à
6 445 millions d’euros et est constituée de :
● 5 750 millions d’euros d’obligations vertes long terme (Green
Bonds) sous le programme EMTN (Euro Medium Term Notes) ; ● 145
millions d’euros de prêts bancaires responsables ; ● 550 millions
d’euros de NEU CP couverts par des lignes de crédit confirmées à
moyen et long terme.
1.4.2 Liquidité
Les principaux objectifs de la liquidité sont de fournir la
flexibilité suffisante afin d’adapter le volume de dette au rythme
des opérations d’acquisition et de cession, de couvrir le
refinancement des échéances court terme, de permettre les
opérations de refinancement dans des conditions optimales, de
satisfaire aux critères des agences de notation ainsi que de
financer les projets d’investissement du Groupe.
Les opérations de financement ou de refinancement réalisées
depuis le début de l’année 2023 se sont élevées à 1,7 milliard
d’euros, et ont porté principalement sur :
● la levée de 400 millions d’euros de dette obligataire sous
format Green Bond, sous forme d’abondements de souches existantes
moyen et long terme (maturités 2028, 2032, 2033 et 2036) placés en
janvier, mai, octobre et décembre 2023. La marge moyenne de ces
nouvelles obligations s’est établie à 87 points de base pour une
durée moyenne de 8,5 ans ; ● la signature de 145 millions d’euros
de prêts bancaires responsables, avec une durée moyenne de cinq ans
; ● la mise en place de huit nouvelles lignes de crédit
responsables pour un montant cumulé de 1 165 millions d’euros
(dont 635 millions d’euros début 2024) avec une maturité moyenne de
près de sept ans, en renouvellement par anticipation de lignes
arrivant à échéance en 2024, 2025 et 2026. Ces nouveaux
financements présentent tous une marge dépendante de l’atteinte
d’objectifs RSE, et ont permis au Groupe d’avoir renouvelé
l’intégralité des échéances bancaires de 2024 ainsi qu’une grande
partie des échéances 2025 et 2026 avec des maturités plus longues,
principalement en 2030 et 2031.
Gecina a mis à jour son programme EMTN auprès de l’AMF en juin
2023 et son programme NEU CP (billets de trésorerie) auprès de la
Banque de France en mai 2023, avec des plafonds respectivement de 8
et de 2 milliards d’euros.
En 2023, Gecina a continué de recourir à des ressources court
terme sous forme de NEU CP. Au 31 décembre 2023, le Groupe porte un
volume de ressources court terme de 550 millions d’euros, contre 1
574 millions d’euros à fin 2022.
1.4.3 Échéancier de la dette
Au 31 décembre 2023, la maturité moyenne de la dette de Gecina,
après affectation des lignes de crédit non utilisées et de la
trésorerie, est de 7,4 années.
Le graphique ci-après présente l’échéancier de la dette après
affectation des lignes de crédit non utilisées au 31 décembre 2023
pro forma des lignes de crédits signées en janvier 2024 :
Échéancier de la dette après prise en compte des lignes de
crédit non tirées (en milliards d’euros)
L’ensemble des échéances de crédit jusqu’en 2028, et notamment
les échéances obligataires de 2025, 2027 et 2028, sont couvertes
par des lignes de crédit non utilisées au 31 décembre 2023 (pro
forma des signatures de janvier 2024) ou de la trésorerie.
1.4.4 Coût moyen de la dette
Le coût moyen de la dette tirée s’élève à 1,1 % en 2023 (et 1,4
% pour la dette globale), en légère hausse par rapport à 2022.
Cette hausse limitée du coût moyen de la dette, malgré la très
forte hausse des taux d’intérêt sur les marchés financiers,
s’explique par la structure financière du Groupe et notamment sa
politique de couverture.
Coût moyen de la dette tirée
Les intérêts capitalisés sur les projets en développement
s’élèvent à 9,5 millions d’euros en 2023 (contre 5,3 millions
d’euros en 2022).
1.4.5 Notation financière
Le groupe Gecina est suivi à la fois par les agences Standard
& Poor’s et Moody’s qui en 2023 ont maintenu :
● la notation A‒ perspective stable pour Standard & Poor’s
;
● la notation A3 perspective stable pour Moody’s.
1.4.6 Gestion de la couverture du risque de taux
d’intérêt
La politique de gestion du risque de taux d’intérêt de Gecina a
pour objectif de couvrir son exposition au risque de taux. Pour
cela, Gecina a recours à de la dette à taux fixe et à des produits
dérivés (principalement des caps et des swaps) afin de limiter
l’impact des variations de taux sur les résultats du Groupe et
maîtriser le coût de la dette.
En 2023, Gecina a poursuivi l’adaptation et l’optimisation de sa
politique de couverture visant à :
● conserver un taux de couverture optimal ; ● conserver une
maturité moyenne des couvertures élevée (dette à taux fixe et
instruments dérivés) ; ● sécuriser sur le long terme des taux
d’intérêt favorables.
Au 31 décembre 2023, la durée moyenne du portefeuille de
couvertures fermes s’élève à 6,2 années.
Sur la base du niveau de dette actuel, le taux de couverture
s’élève en moyenne à près de 100 % sur les trois prochaines années
et à 86 % jusqu’à fin 2029.
Le graphique ci-dessous présente le profil du portefeuille de
couvertures :
La politique de couverture du risque de taux d’intérêt de Gecina
est mise en place au niveau global et à long terme ; elle n’est pas
spécifiquement affectée à certains financements.
Mesure du risque de taux
La dette nominale nette de Gecina anticipée en 2024 est couverte
en totalité en cas de hausse des taux d’intérêt (en fonction des
niveaux de taux Euribor constatés, du fait des caps).
Sur la base du portefeuille de couverture existant, des
conditions contractuelles au 31 décembre 2023 et de la dette
anticipée en 2024, une hausse des taux d’intérêt de 50 points de
base par rapport à la courbe de taux forward du 31 décembre 2023
entraînerait une réduction des charges financières en 2024
d’environ 2 millions d’euros. Une baisse des taux d’intérêt de 50
points de base par rapport à celle du 31 décembre 2023 se
traduirait par une charge financière supplémentaire en 2024
d’environ 2 millions d’euros.
1.4.7 Structure financière et covenants bancaires
La situation financière de Gecina au 31 décembre 2023 satisfait
les différentes limites susceptibles d’affecter les conditions de
rémunération ou les clauses d’exigibilité anticipée prévues dans
les différents contrats de crédit.
Le tableau ci-dessous traduit l’état des principaux ratios
financiers prévus dans les contrats de crédit :
Norme de référence
Situation au 31/12/2023
LTV – Dette financière nette/valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
Maximum 60 %
36,5 %
ICR – Excédent brut d’exploitation/frais
financiers nets
Minimum 2,0 x
5,9 x
Encours de la dette gagée/valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
Maximum 25 %
–
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors
droits), (en milliards d’euros)
Minimum 6
17,1
Les méthodes de calcul des indicateurs financiers présentés
ci-dessus sont celles des covenants inclus dans l’ensemble des
conventions de crédit du Groupe.
Le LTV hors droits se situe à 36,5 % au 31 décembre 2023 (35,7 %
à fin 2022). L’ICR s’établit à 5,9 x (5,6 x en 2022).
1.4.8 Garanties données
À fin décembre 2023, le Groupe n’a aucune dette garantie par des
sûretés réelles (hypothèques, privilèges de prêteur de deniers,
promesses d’affectation hypothécaire).
Ainsi, au 31 décembre 2023, il n’existe pas de financements
garantis par des actifs sous forme d’hypothèque, pour une limite
maximale d’encours de 25 % de la valeur totale bloc du patrimoine
détenu autorisée dans les différentes conventions de crédit.
1.4.9 Remboursement anticipé en cas de changement de
contrôle
Certaines des conventions de crédit auxquelles Gecina est partie
et certains des emprunts obligataires émis par Gecina prévoient le
remboursement anticipé obligatoire et/ou l’annulation des crédits
consentis et/ou leur exigibilité anticipée en cas de changement de
contrôle de Gecina.
Sur la base d’un montant d’autorisations globales de 10,4
milliards d’euros (y compris les lignes de crédit non utilisées) au
31 décembre 2023, 4,1 milliards d’euros de dettes bancaires et 5,8
milliards d’euros d’emprunts obligataires sont concernés par une
telle clause de changement de contrôle de Gecina (dans la majorité
des cas, ce changement doit entraîner une dégradation de la
notation en catégorie « Non Investment Grade » pour que cette
clause soit activée).
Pour ce qui est des emprunts obligataires portés par Gecina,
cette clause ne sera pas active si cette dégradation est suivie
d’un retour dans la catégorie « Investment Grade » dans les cent
vingt jours.
1 En deux versements de 2,65 € le 6 mars et le 4 juillet, sous
réserve de l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires 2
En deux versements de 2,65 € le 6 mars et le 4 juillet, sous
réserve de l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires 3
En deux versements de 2,65 € le 6 mars et le 4 juillet, sous
réserve de l’approbation de l’Assemblée générale des
actionnaires
Consultez la
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