ENTRETIEN: Icade est en avance sur tous les points du plan stratégique dévoilé fin 2015
November 28 2017 - 4:36AM
Bourse Web Dow Jones (French)
PARIS (Agefi-Dow Jones)--Victoire Aubry, membre du comité exécutif
d'Icade (ICAD.FR) en charge des finances, revient pour L'Agefi sur
les nouvelles ambitions de la foncière.
L'Agefi : Pourquoi relevez-vous une nouvelle fois votre objectif de
croissance de cash-flow net courant 2017?
Victoire Aubry : En effet, après avoir rehaussé une première fois
notre objectif de croissance du cash-flow net courant (CFNC) par
action de "supérieur à 4%" à "autour de 7%" en juillet, nous sommes
aujourd'hui en mesure de préciser que la croissance du CFNC du
groupe devrait se situer "autour de 8%". Les résultats
opérationnels sur les trois métiers s'orientent favorablement, et
l'optimisation de notre passif a eu un effet accélérateur très
sensible. Sur la Foncière Tertiaire notamment, le taux d'occupation
à plus de 89% dans nos parcs d'affaires, un an à l'avance, combiné
à une politique active d'acquisitions, ont permis de préserver la
trajectoire haussière du cash-flow tout en assurant une rotation
d'actifs salutaire à la qualité du portefeuille. Quant à la
Promotion, elle devrait afficher une croissance de son chiffre
d'affaires proche de 20% en 2017 à 1,2 milliard d'euros, ce qui se
traduira directement dans le CFNC de l'activité de développement.
Enfin, la restructuration du passif, véritable booster du CFNC du
groupe, nous permet d'enregistrer une baisse de 30% de nos frais
financiers en deux ans, alors même que notre dette a augmenté de
près de 33%. Les effets positifs de ces performances financières
nous permettent d'anticiper pour 2017 un total shareholder return
(TSR) de 19,5% sur l'action (base cours de bourse 20 novembre), et
de plus de 10% sur l'actif net réévalué (ANR).
Comment avez-vous réduit vos frais financiers?
Les opérations réalisées en 2016 et poursuivies en 2017 portent
pleinement leurs fruits cette année, permettant de réduire le coût
de la dette, d'allonger sa maturité et d'accélérer la
désintermédiation. A commencer par le remboursement l'an dernier de
la plus grande partie de la souche obligataire 2021 à 2,25% financé
par l'émission d'une ligne de 500 millions d'euros à 10 ans à
1,125%. Par ailleurs, nous avons également optimisé notre politique
de couverture de taux, avec le remboursement de près de 900
millions d'euros de nominal de swaps, dégageant un réel gain sur
nos frais financiers, tout en conservant une politique de
couverture très sécurisée : à fin juin, 78% de la dette du groupe
était désintermédiée, son coût ressortait à 1,68%, nous sommes
couverts à 100%. Depuis, en septembre dernier, nous avons émis une
obligation "verte" de 600 millions d'euros à 10 ans offrant un
coupon de 1,5% : le coût moyen de la dette devrait très légèrement
baisser en fin d'année, tandis que la maturité était de 6,1 années
à fin juin et devrait remonter autour de 6,5 ans fin 2017. Notre
objectif reste de mener une politique de couverture du risque de
taux active à moyen terme, à travers notamment la souscription de
swaps forward, tout en veillant à poursuivre l'augmentation de la
maturité de la dette.
Où en est le rachat d'ANF Immobilier?
L'offre publique sur les rachats des minoritaires d'ANF Immobilier
est ouverte depuis le 16 novembre et jusqu'au 6 décembre. Si ce
rachat ne sera consolidé dans nos comptes seulement sur deux mois
en 2017, il sera relutif dès 2018 sur le cash-flow net par action.
Le pipeline de développement de près de 200 millions d'euros d'ANF
Immobilier participera à notre croissance et nos objectifs de
création de valeur. Grâce à cette acquisition, nous avons déjà
atteint avec un an d'avance notre objectif de 5% à 10% du
patrimoine de la foncière tertiaire en régions. Compte tenu de
cette accélération de notre programme d'acquisitions, une légère
hausse du ratio d'endettement (LTV) est attendue au cours des 18
prochains mois (entre 41% et 42%). Notre objectif de LTV autour de
40% sera atteint à fin 2019 comme annoncé.
Pourriez-vous initier des opérations semblables à l'accord signé
avec Korian en septembre dernier?
L'accord avec Korian nous permet de nous diversifier sur le marché
des Ehpad (maisons de retraite médicalisées) sur lequel nous
n'étions pas encore présents. Ce segment offre un taux de rendement
autour de 4,5%, plus tendu que celui de l'hospitalisation de courte
durée (MCO), autour de 5,50%, et qui doit encore bénéficier de la
compression des taux. Ce partenariat avec Korian comporte deux
volets pour Icade : la mobilisation des équipes promotion pour la
construction dans un premier temps de 15 établissements à livrer en
deux/trois ans, et par ailleurs, des potentiels investissements
pour Icade Santé, qui pourrait acquérir la moitié de ces
établissements. Cet accord de partenariat se situe dans la logique
de nos autres accords avec nos exploitants.
Quelle est votre vision à moyen terme?
Nous sommes en avance sur tous les points de notre plan stratégique
dévoilé fin 2015. Nos objectifs 2019 de valorisation du patrimoine
à 11,4 milliards d'euros devraient être atteints un an à l'avance
dès fin 2018. Et les objectifs de taux d'occupation financier sur
le périmètre de la foncière de bureaux ont été d'ores et déjà
atteints dès juin 2017. Concernant Icade Promotion, nous serons au
rendez-vous de l'objectif à fin 2018 de 1,3 milliard d'euros de
chiffre d'affaires et de 6,5% à 7% de la marge opérationnelle.
Icade Promotion, qui profite aussi des synergies avec les Foncières
Tertiaire et Santé, est en train de retrouver toute sa place sur le
marché. L'objectif de retour sur investissements (ROE) de 12% en
2018, contre 6,1% en 2016, sera atteint dès cette année. Et nous
relevons la cible 2018 à 15%.
Le pipeline de la Foncière Tertiaire dispose de projets de 1,7
milliard d'euros d'ici à 2022, 25% seront déjà réalisés fin 2019.
Les trois prochaines années devraient nous être très favorables
avec la perspective du Grand Paris et des Jeux olympiques.
Fort de cette avance, nous allons travailler dès l'an prochain sur
la poursuite de nos ambitions au-delà de 2018.
Propos recueillis par Bruno de Roulhac, L'Agefi. ed: ECH
L'Agefi est propriétaire de l'agence Agefi-Dow Jones
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November 28, 2017 04:16 ET (09:16 GMT)
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