Menaces sur le modèle des foncières cotées

Même s'il risque de réduire la rentabilité des sociétés foncières cotées, l'alourdissement de la fiscalité sur les dividendes ne remet pas en cause leur statut fiscal favorable. Mais d'autres contraintes, fiscales ou réglementaires, pourraient à terme bouleverser le modèle économique du secteur.

En vigueur depuis août, la loi de finances rectificative pour 2012 instaure une taxe de 3% sur les dividendes distribués. Les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) telles que Gecina (GFC.FR), Unibail-Rodamco (UL.FR), Klépierre (LI.FR) et Mercialys (MERY.FR) pourront difficilement y échapper: en contrepartie d'une exonération de l'impôt sur les sociétés, elles doivent redistribuer 85% de leurs bénéfices à leurs actionnaires.

"La taxe de 3% est supportée par la société et affectera les résultats et les fonds propres de l'exercice de distribution, postérieur à celui de réalisation du résultat dont sont issus les dividendes", explique à Dow Jones Newswires Pierre Appremont, avocat associé au cabinet Wragge & Co.

"La foncière aura alors le choix entre réduire son taux de distribution de façon à conserver le même niveau de fonds propres - mais cela diminuerait le rendement des titres et ferait baisser le cours de Bourse - et diminuer sa capacité d'investissement pour maintenir la rémunération des actionnaires", ajoute-t-il.

Selon des experts, la nouvelle taxe pourrait coûter de 50 à 80 millions d'euros par an au secteur. Pourtant, si l'impact de la mesure est "réel", il restera "gérable" et ne devrait pas échauder les investisseurs, estime Dorian Kelberg, délégué général de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF).

L'instauration de la taxe ne s'est en tout cas pas fait ressentir à la Bourse de Paris. "Les effets à court terme ne sont pas vraiment palpables: en soi, la ponction de 3% ne remet pas en question le statut SIIC", estime Pierre Schoeffler, conseiller scientifique à l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). C'est d'autant plus vrai que "le régime français de transparence fiscale reste plus libéral que celui d'autres pays européens, où les foncières cotées sont soumises à des exigences plus strictes pouvant être assimilées à des contraintes fiscales implicites", souligne-t-il.

La bonne performance opérationnelle des foncières au premier semestre leur permet également de maintenir la confiance du marché, malgré la mauvaise conjoncture économique. Toutes ont maintenu voire relevé leurs prévisions, note la société de Bourse Kepler Capital Markets.

L'horizon risque cependant de s'assombrir. Si le rendement des foncières semble aujourd'hui peu ou prou préservé, leur régime fiscal pourrait pâtir des futurs tours de vis budgétaire du gouvernement. "La vraie question est de savoir si la taxe restera à 3%, car il serait techniquement facile d'en augmenter le taux", insiste Pierre Appremont.

Et "l'Etat sera évidemment tenté de l'augmenter, ce qui pourrait entraîner à terme la mort du système SIIC", estime Pierre Schoeffler. Or, ce dernier permet justement d'attirer les capitaux, prévient-t-il: "Avant la mise en place du statut SIIC en 2003, l'immobilier coté français était moribond. Depuis, il est devenu le plus important d'Europe. La capitalisation boursière des foncières a été multipliée par près de dix à environ 45 milliards d'euros".

Une autre interrogation concerne l'instauration éventuelle d'une obligation, pour les foncières cotées, d'investir dans l'immobilier résidentiel alors que leur portefeuille est aujourd'hui majoritairement composé de bureaux ou d'actifs commerciaux. "Le rendement de l'immobilier résidentiel est beaucoup plus faible que celui de l'immobilier d'entreprise. Du coup, cela ferait baisser le cash flow d'exploitation et donc le résultat et les dividendes distribués: ce serait une fiscalité implicite", prévient le conseiller scientifique.

Ces incertitudes pour l'avenir pourraient peser plus lourd que la taxe actuelle de 3%.

-Martine Pauwels, Dow Jones Newswires; +33 (0)1 40 17 17 69; martine.pauwels@dowjones.com

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