Communiqué de presse
Résultats annuels 2017
-
Revenus locatifs bruts en
hausse[1] de 3,2%
-
Valeur[2] du
patrimoine : 199,6 M€ (+0,9%)
-
Bonne avancée du plan
d'investissement consacré aux commerces
-
Distribution[3]
proposée de 0,11 € par action, identique à l'an
dernier
Paris, le
23 février 2018 : MRM (Euronext code ISIN
FR0000060196), société foncière spécialisée dans l'immobilier de
commerces, annonce ce jour ses résultats pour l'exercice clos le
31 décembre 2017. Cette publication fait suite à l'examen et à
l'arrêté des comptes[4] par le
Conseil d'administration de MRM au cours de sa réunion qui s'est
tenue le 22 février 2018.
Patrimoine de 199,6 millions
d'euros à fin décembre 2017
La valeur du patrimoine de MRM
s'établit à 199,6 millions d'euros au 31 décembre 2017,
en hausse de 0,9% par rapport au 31 décembre 2016.
Valeur2 du
patrimoine
|
31.12.2017
M€ % du total |
31.12.2016
M€ |
Évolution |
Évolution
à périmètre comparable[5] |
Commerces |
159,0 |
80% |
152,8 |
+4,0% |
+4,1% |
Bureaux |
40,6 |
20% |
45,0 |
-9,8% |
-9,8% |
Total |
199,6 |
100% |
197,8 |
+0,9% |
+0,9% |
Commerces
MRM rappelle que le portefeuille
de commerces fait l'objet d'un plan de valorisation soutenu qui
concerne sept des neuf lignes d'actif existantes. Le lancement des
différents programmes s'est fait de façon échelonnée depuis 2016,
l'achèvement du dernier d'entre eux étant attendu en 2019. En
conséquence, les prises d'effet des nouveaux baux liés à ces
programmes s'étaleront jusqu'à cette date.
Au cours de l'année 2017, la
valeur du portefeuille de commerces a progressé de 4,0% par rapport
à fin décembre 2016. Les investissements se sont élevés à
8,0 millions d'euros répartis entre, d'une part,
6,2 millions consacrés aux programmes de valorisation et,
d'autre part, 1,8 million pour l'acquisition de l'unique
cellule commerciale que MRM ne détenait pas encore au sein d'Aria
Parc à Allonnes. MRM a par ailleurs cédé une des treize jardineries
du portefeuille pour un montant non significatif.
Au cours de l'année 2017, onze
baux ont été signés pour un montant de 0,8 million d'euros de
loyers annuels. MRM a notamment signé un bail pour l'implantation
de Maison Dépôt, enseigne d'équipement de la maison, sur une
surface de 3 300 m² dans le cadre d'un projet d'extension
de 2 300 m² du centre commercial Aria Parc à
Allonnes.
La situation locative a évolué de
façon contrastée selon les actifs. MRM a bénéficié en 2017 de la
prise d'effet de neuf baux mais, dans le même temps, plusieurs
enseignes connaissant des difficultés au niveau national ont
délivré congé. Cela concerne plus particulièrement trois moyennes
surfaces : 2 800 m² en centre-ville de Reims libérés
par Go Sport, 1 275 m² au sein des Halles du Beffroi à
Amiens libérés par La Grande Récré et 1 900 m² au sein
d'Aria Parc à Allonnes libérés par Tati. A ce jour, la moyenne
surface d'Amiens a déjà été recommercialisée avec un bail qui
prendra effet à la fin du premier trimestre 2018. La
recommercialisation des deux autres moyennes surfaces est en
cours.
Les loyers annualisés
nets[6]
s'établissent à 7,4 millions d'euros au 1er janvier
2018, en recul de 6,1% par rapport au 1er janvier
2017, et le taux d'occupation des surfaces du portefeuille de
commerce est de 76% contre 84% douze mois plus tôt.
Bureaux
Le patrimoine de bureaux n'a pas
subi de modification de périmètre au cours de l'année. Il est
composé de deux derniers actifs (Nova à La Garenne-Colombes et
Urban à Montreuil) dont le processus de cession est engagé.
La situation locative a progressé
avec la poursuite de l'augmentation du taux d'occupation de Nova.
Trois nouveaux baux y ont été signés depuis janvier 2017 ce qui
porte le taux d'occupation de 68% à 81% à ce jour.
Le recul de 7,7% de la valeur des
actifs de bureaux en 2017 fait suite à des difficultés
administratives rencontrées sur ces immeubles et au changement de
régime fiscal applicable à Nova, entraînant une hausse des droits
d'enregistrement payables au moment de la vente de l'immeuble et
ayant pour effet une baisse mécanique de sa valeur hors droits.
Revenus locatifs et résultat
net
Chiffre d'affaires consolidé |
2017 |
2016 |
Evolution à périmètre courant |
Evolution à périmètre comparable1 |
M€ |
% du total |
M€ |
Commerces |
9,0 |
80% |
8,9 |
+1,4% |
+0,9% |
Bureaux |
2,2 |
20% |
4,1 |
-46,8% |
+13,8% |
Revenus locatifs bruts |
11,2 |
100% |
13,0 |
-13,8% |
+3,2% |
Charges
immobilières non récupérées |
(3,4) |
|
(3,5) |
-3,5% |
|
Revenus locatifs nets |
7,8 |
|
9,5 |
-17,7% |
|
Les revenus locatifs bruts
s'établissent à 11,2 millions d'euros en 2017, en baisse de
13,8% par rapport à l'année 2016. Ce recul s'explique par les trois
cessions d'immeubles de bureaux réalisées en 2016 et, dans une
moindre mesure, par la vente d'une jardinerie au premier semestre
2017. A périmètre comparable, soit après retraitement de l'impact
de ces cessions et de l'acquisition d'un lot occupé par Basic-Fit à
Aria Parc, les revenus locatifs bruts annuels progressent de
3,2%.
Les revenus locatifs bruts des
commerces progressent de 1,4% à périmètre comparable. L'arrivée de
nouveaux locataires au sein de surfaces restructurées depuis
mi-2016 a plus que compensé les allégements de loyers consentis et
le maintien de locaux en état de vacance stratégique dans le cadre
des programmes de valorisation ainsi que la libération de surfaces
de bureaux au sein de l'ensemble mixte Carré Vélizy[7].
Concernant les immeubles de
bureaux, les revenus locatifs bruts ont augmenté de 13,8% à
périmètre comparable, reflétant l'amélioration du taux d'occupation
de Nova.
Au total, après prise en compte
des charges immobilières non récupérées de 3,4 millions
d'euros, les revenus locatifs nets s'élèvent à 7,8 millions
d'euros contre 9,5 millions d'euros en 2016.
Les charges d'exploitation se sont
élevées à 2,8 millions d'euros, en recul de 14,1% sur un an.
Compte tenu d'une reprise nette de provisions de 0,3 million
d'euros (contre une dotation nette de 0,8 million un an plus
tôt) et d'autres charges opérationnelles nettes à caractère non
récurrent[8] pour
1,4 million d'euros (contre des autres produits opérationnels
nets pour 0,6 million d'euros un an plus tôt), le résultat
opérationnel avant cessions et variation de la juste valeur
s'établit à 4,0 millions d'euros en 2017 contre
6,1 millions d'euros en 2016.
Après prise en compte des
investissements de la période, MRM enregistre une variation
négative de 6,4 millions d'euros de la juste valeur du
patrimoine en 2017, comparée à une variation positive de
4,3 millions d'euros en 2016.
En conséquence, malgré
l'amélioration du résultat financier (qui représente une charge de
2,1 millions d'euros en 2017 contre 2,4 millions d'euros
en 2016), le résultat net consolidé ressort en perte de
4,6 millions d'euros sur l'année 2017, contre un bénéfice de
5,1 millions d'euros en 2016.
Le compte de résultat simplifié
est joint en annexe.
Cash-flow opérationnel
net
Cash-flow opérationnel net[9]
M€ |
2017 |
2016 |
Revenus locatifs nets |
7,8 |
9,5 |
Charges
d'exploitation |
(2,8) |
(3,2) |
Autres
produits et charges opérationnels |
(1,4) |
0,6 |
Excédent brut d'exploitation |
3,6 |
6,9 |
Coût de
l'endettement net |
(1,9) |
(1,9) |
Cash-flow opérationnel net |
1,7 |
4,9 |
L'excédent brut d'exploitation
s'établit à 3,6 millions d'euros en 2017. Son recul s'explique
à la fois par la baisse des revenus locatifs nets et par les autres
charges opérationnelles nettes à caractère non récurrent (voir
explication supra). Compte tenu d'un coût de l'endettement en léger
retrait par rapport à 2016, MRM a généré en 2017 un cash-flow
opérationnel net positif de 1,7 million d'euros.
Retraité des éléments non
récurrents, le cash-flow opérationnel net s'établit à
3,1 millions d'euros en 2017, comparé à 4,3 millions
d'euros en 2016.
Situation financière
solide
L'endettement financier brut est
en léger recul, passant de 96,0 millions d'euros à fin 2016 à
95,3 millions d'euros au 31 décembre 2017.
Compte tenu notamment des
investissements pour 8,0 millions d'euros et du
dividende[10] 2016 de
4,8 millions d'euros décaissés en 2017, MRM dispose à fin
décembre 2017 d'une trésorerie et équivalents de 13,3 millions
d'euros, contre 25,0 millions d'euros au 31 décembre
2016.
L'endettement net s'établit ainsi
à 81,9 millions d'euros au 31 décembre 2017, contre
71,0 millions d'euros à fin décembre 2016. Le ratio de LTV net
ressort à 41,0% contre 35,9% un an plus tôt.
En octobre 2017, MRM a contracté
un nouvel emprunt bancaire d'un montant de 15,2 millions
d'euros à échéance fin octobre 2022. Cet emprunt a permis de
refinancer une ligne de crédit de 14,8 millions d'euros,
adossée à un immeuble de commerce, qui arrivait à échéance en
décembre 2017. La dette bancaire de MRM a ainsi été
significativement rééchelonnée, plus de 90% étant désormais dotés
d'une maturité de 4 ans ou plus. Par ailleurs, le prêt de
22,0 millions d'euros, contracté auprès de SCOR et adossé à
l'immeuble Nova, qui venait à échéance en janvier 2018 a été
prorogé d'un an.
Compte tenu notamment du dividende
versé au titre de 2016 (4,8 millions d'euros), du cash-flow
opérationnel net généré au cours de l'exercice (1,7 million
d'euros) et de la variation négative de juste valeur des immeubles
(6,4 millions d'euros), l'ANR EPRA Triple Net s'établit à
118,0 millions d'euros, en recul par rapport au
31 décembre 2016 (127,3 millions d'euros). Retraité du
dividende10 versé au
titre de l'exercice 2016, l'ANR EPRA Triple Net est en recul
de 3,7%.
Actif Net Réévalué |
31.12.2017 |
31.12.2016 |
total
M€ |
par action
€ |
total
M€ |
par action
€ |
ANR EPRA Triple Net |
118,0 |
2,70 |
127,3 |
2,92 |
ANR de reconstitution |
133,2 |
3,05 |
139,1 |
3,19 |
Nombre d'actions (retraité des
auto-détenues) |
43 632 801 |
43 623 633 |
Distribution proposée
Le Conseil d'administration de MRM
a décidé de proposer une distribution de primes d'un montant de
0,11 euro par action au titre de l'exercice 2017, identique au
montant distribué au titre de l'exercice précédent. Cette
distribution sera soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale
des actionnaires qui se réunira le 31 mai 2018. La date prévue
pour le détachement du coupon est le 6 juin 2018, pour une
mise en paiement le 8 juin 2018.
Perspectives
Depuis juin 2013, MRM a engagé une
stratégie de recentrage progressif de ses activités sur
l'immobilier de commerce. Sur les neuf immeubles de bureaux que MRM
détenait à cette date, sept ont déjà été cédés pour un montant
total de 88 millions d'euros hors droits. MRM entend finaliser
en 2018 sa sortie du segment des bureaux avec la vente des deux
derniers immeubles encore en portefeuille.
MRM poursuit le déploiement de son
plan d'investissement consacré à son portefeuille de commerces. Ce
plan porte sur sept actifs et intègre la création de 6 900 m²
de surfaces nouvelles. Trois chantiers sont déjà achevés : il
s'agit des opérations de rénovation et modernisation des Halles du
Beffroi à Amiens, de restructuration partielle et rénovation du
centre commercial Sud Canal à Saint-Quentin-en-Yvelines et, enfin,
d'augmentation des surfaces de commerces de l'ensemble mixte Carré
Vélizy à Vélizy-Villacoublay.
Sur un montant total prévisionnel
estimé fin décembre 2017 à 35,0 millions d'euros, les
investissements engagés en 2016 et 2017 représentent un montant
total de 13,6 millions. MRM se prépare à engager, sauf
imprévus, les 21,4 millions restant en 2018. Ceux-ci
concernent notamment le programme d'extension/restructuration de la
galerie du centre commercial Valentin à Besançon. Ce chantier, le
plus significatif du plan, va débuter au deuxième trimestre 2018
pour une livraison prévue au second semestre 2019. Par ailleurs, le
programme de valorisation d'Aria Parc à Allonnes va se poursuivre.
Il vise plus particulièrement à créer une moyenne surface destinée
à accueillir l'enseigne Maison Dépôt, une nouvelle locomotive pour
le site. Deux autres programmes de moindre ampleur restent
également à achever : la rénovation de la Galerie du Palais à
Tours et la restructuration du rez-de-chaussée du Passage de la
Réunion à Mulhouse.
En tenant compte des nouvelles
surfaces restant à créer[11] et avec
une hypothèse de taux d'occupation du portefeuille de commerce de
95%, MRM se fixe pour objectif un montant total de loyers
annualisés nets6 pour ces
actifs supérieur à 10 millions d'euros à l'issue du plan de
valorisation prévue pour fin 2019 (hors acquisition ou cession),
contre 7,4 millions au 1er janvier
2018.
Agenda
Le chiffre d'affaires du premier
trimestre 2018 sera publié le 4 mai 2018 avant ouverture de
bourse. L'Assemblée Générale des actionnaires appelée à statuer sur
les comptes de l'exercice 2017 se réunira le 31 mai 2018.
A propos de MRM
MRM est une société
d'investissement immobilier cotée qui détient et gère en France un
patrimoine composé majoritairement d'actifs de commerce répartis
dans plusieurs régions de France. MRM a pour actionnaire
majoritaire la société SCOR SE qui détient 59,9% de son capital.
MRM est cotée sur le compartiment C d'Euronext Paris (ISIN :
FR0000060196 - code Bloomberg : MRM:FP - code Reuters :
MRM.PA). MRM a opté pour le régime SIIC au 1er janvier
2008.
Pour plus
d'informations :
MRM
5, avenue Kléber
75795 Paris Cedex 16
France
T +33 (0)1 58 44 70 00
relation_finances@mrminvest.com |
Isabelle
Laurent, DDB Financial
T +33 (0)1 53 32 61 51
M +33 (0)6 42 37 54 17
isabelle.laurent@ddbfinancial.fr
|
Site Internet :
www.mrminvest.com
Annexe 1 : Compte de
résultat
Compte de résultat simplifié IFRS
M€ |
2017 |
2016 |
Revenus locatifs nets |
7,8 |
9,5 |
Charges
d'exploitation |
(2,8) |
(3,2) |
Dotations
aux provisions nettes de reprises |
0,3 |
(0,8) |
Autres
produits et charges opérationnels |
(1,4) |
0,6 |
Résultat opérationnel avant cessions et variation de juste
valeur |
4,0 |
6,1 |
Résultat de
la sortie d'éléments de l'actif |
(0,0) |
(2,8) |
Variation
de la juste valeur des immeubles |
(6,4) |
4,3 |
Résultat opérationnel |
(2,5) |
7,5 |
Coût de
l'endettement net |
(1,9) |
(1,9) |
Autres
produits et charges financières |
(0,2) |
(0,5) |
Résultat net avant impôt |
(4,6) |
5,1 |
Impôt |
0,0 |
0,0 |
Résultat net consolidé |
(4,6) |
5,1 |
Annexe 2 : Revenus
trimestriels
Chiffres d'affaires consolidés
M€ |
T4 2017 |
T4
2016 |
Evolution |
Evolution
à périmètre comparable1 |
Commerces |
2,22 |
2,31 |
-3,6% |
-4,6% |
Bureaux |
0,53 |
0,74 |
-29,0% |
+26,7% |
Total revenus locatifs bruts |
2,75 |
3,05 |
-9,8% |
+0,2% |
Annexe 3 :
Bilan
Bilan simplifié IFRS
M€ |
31.12.2017 |
31.12.2016 |
Immeubles
de placement |
158,5 |
152,8 |
Actifs
disponibles à la vente |
41,1 |
45,0 |
Créances /
Actifs courants |
7,0 |
8,9 |
Trésorerie
et équivalents |
13,3 |
25,0 |
Total Actif |
219,9 |
231,8 |
Capitaux
propres |
118,0 |
127,4 |
Endettement
financier |
95,3 |
96,0 |
Autres
dettes et passifs |
6,6 |
8,3 |
Total Passif |
219,9 |
231,8 |
[1] A périmètre
comparable. Les évolutions à périmètre comparable sont établies en
déduisant du chiffre d'affaires publié en année n les loyers
générés par les actifs acquis et en déduisant du chiffre d'affaires
publié en année n-1 les loyers générés par les actifs cédés.
[2] Valeur hors
droits établie à partir des valeurs d'expertise au 31 décembre
2017 réalisées par JLL, comprenant les actifs destinés à être cédés
comptabilisés conformément aux principes de la norme
IFRS 5.
[3] Proposition
d'une distribution de primes soumise à l'approbation de l'Assemblée
Générale annuelle des actionnaires appelée à se tenir le
31 mai 2018.
[4] Les
procédures d'audit ont été effectuées et le rapport de
certification des comptes sociaux de MRM SA et des comptes
consolidés du Groupe est en cours d'émission.
[5] Evolution
du patrimoine retraité des cessions réalisées depuis le
1er janvier
2017.
[6] Hors taxes,
hors franchises et mesures d'accompagnement preneurs.
[7] Carré
Vélizy est un actif mixte à usage de commerces et de bureaux
comptabilisé dans le portefeuille de commerces.
[8] Incluant le
versement de droits d'enregistrements différés concernant
l'acquisition d'Urban en 2007 et d'indemnités d'éviction à des
locataires.
[9] Cash-flow
opérationnel net = résultat net consolidé avant impôt retraité des
éléments non monétaires.
[10]
Distribution de dividendes et de primes
[11] 4 900
m² à créer au sein du centre commercial Valentin et d'Aria
Parc.
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Source: MRM via Globenewswire
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