Communiqué de presse
Résultats du 1er
semestre 2017
. Revenus locatifs bruts en
hausse de 5,6%
à périmètre comparable[1]
. Valeur du patrimoine : 200,7 M€
(+1,4%)
. Bonne dynamique des plans de valorisation
des commerces
Paris, le
28 juillet 2017 : MRM (Euronext code ISIN
FR0000060196), société foncière spécialisée dans l'immobilier de
commerces et de bureaux, annonce ce jour ses résultats pour le
1er semestre
clos le 30 juin 2017. Cette publication fait suite à l'examen
et à l'arrêté des comptes[2] par le
Conseil d'administration de MRM au cours de sa réunion qui s'est
tenue le 27 juillet 2017.
Patrimoine de 200,7 millions
d'euros à fin juin 2017
La valeur[3] du
patrimoine de MRM s'établit à 200,7 millions d'euros au
30 juin 2017, en hausse de 1,4% par rapport au
31 décembre 2016.
Valeur du patrimoine
|
30.06.2017
M€ % du total |
31.12.2016
M€ |
Évolution |
Évolution
à périmètre comparable[4] |
Commerces |
157,4 |
77% |
152,8 |
+3,0% |
+3,0% |
Bureaux |
43,3 |
23% |
45,0 |
-3,8% |
-3,8% |
Total |
200,7 |
100% |
197,8 |
+1,4% |
+1,5% |
Commerces
La valeur du portefeuille de
commerces progresse de 3,0% par rapport à fin décembre 2016.
Au cours du 1er
semestre, 5 baux ont été signés pour un montant de
0,5 million d'euros de loyer annuel. MRM a notamment signé un
bail pour l'implantation d'une enseigne dans le secteur de
l'équipement de la maison sur une surface de 3 300 m²,
dans le cadre d'un projet d'extension de 2 300 m² d'une
cellule commerciale actuellement vacante de 1 000 m², au
sein parc d'activités commerciales Aria Parc à Allonnes.
La situation locative a évolué de
façon contrastée selon les actifs. MRM a bénéficié de la prise
d'effet de 5 baux mais, dans le même temps, plusieurs
locataires ont délivré leur congé pour la fin de leur bail. C'est
notamment le cas du locataire qui libérera fin décembre 2017 la
moyenne surface en pied d'immeuble de 2 700 m² localisée
à Reims.
En conséquence, les loyers
annualisés nets s'élèvent à 7,9 millions d'euros au
1er juillet
2017, soit en légère augmentation de 0,2% par rapport au
1er janvier
2017, et le taux d'occupation des surfaces du portefeuille de
commerce est quasi-stable à 83% contre 84% six mois plus tôt.
Au cours du semestre, les
investissements se sont élevés à 5,4 millions d'euros. Ce
montant se répartit entre, d'une part, 3,6 millions consacrés
aux plans de valorisation des actifs de commerce et, d'autre part,
1,8 million pour l'acquisition de la seule cellule que MRM ne
détenait pas encore au sein du parc d'activités commerciales Aria
Parc à Allonnes. Cette acquisition, couplée au projet d'extension
de 2 300 m² mentionné ci-avant, permettra de porter de
9 000 m² à 12 800 m² la surface du parc
d'activités commerciales d'Allonnes dont MRM est désormais l'unique
propriétaire. MRM a par ailleurs cédé une des treize jardineries du
portefeuille (pour un montant non significatif).
Bureaux
Le patrimoine de bureaux, composé
de deux derniers actifs destinés à être cédés (Nova à La
Garenne-Colombes et Urban à Montreuil), n'a pas subi de
modification de périmètre au cours du 1er semestre
2017.
MRM a poursuivi la
commercialisation de l'immeuble Nova visant à optimiser sa valeur
de cession. Deux nouveaux baux signés depuis le 1er janvier
2017 permettent ainsi de porter le taux d'occupation de l'immeuble
de 68% à 78% à ce jour.
Le recul de 3,8% de la valeur du
portefeuille de bureaux au 1er semestre
2017 résulte du changement de régime fiscal applicable à l'immeuble
Nova et entraînant une hausse des droits d'enregistrement payables
au moment de la vente de l'immeuble, ceci a pour effet mécanique
une baisse de sa valeur d'expertise hors droits.
Revenus locatifs et résultat
opérationnel courant
Chiffre d'affaires consolidé |
S1 2017 |
S1 2016 |
Evolution à périmètre courant |
Evolution à périmètre comparable1 |
M€ |
% du total |
M€ |
Commerces |
4,5 |
79% |
4,4 |
+3,5% |
+4,0% |
Bureaux |
1,1 |
21% |
2,4 |
-53,6% |
+12,6% |
Revenus locatifs bruts |
5,7 |
100% |
6,8 |
-16,8% |
+5,6% |
Le chiffre d'affaires consolidé du
1er semestre
2017 s'établit à 5,7 millions d'euros, en baisse de 16,8% par
rapport au 1er semestre
2016. Ce recul s'explique essentiellement par les cessions
d'immeubles de bureaux finalisées en 2016. A périmètre comparable,
le chiffre d'affaires des six premiers mois de l'année progresse de
5,6%.
Au cours du 1er semestre
2017, les revenus locatifs des commerces progressent de 4,0% à
périmètre comparable. L'arrivée de nouvelles enseignes au sein de
surfaces restructurées depuis mi-2016 a largement compensé les
allégements de loyers consentis et le maintien de locaux en état de
vacance stratégique dans le cadre des programmes de valorisation
ainsi que la libération de surfaces de bureaux au sein de Carré
Vélizy[5].
Concernant les bureaux, les
revenus locatifs bruts ont augmenté de 12,6% à périmètre
comparable, reflétant la hausse du taux d'occupation de l'immeuble
Nova.
Les charges immobilières non
récupérées s'établissent à 2,1 millions d'euros, en baisse de
9,1% par rapport au premier 1er semestre
2016 suite aux cessions de bureaux réalisées en 2016 et aux
commercialisations de surfaces de bureaux et de commerces. Au
total, les revenus locatifs nets s'élèvent à 3,6 millions
d'euros contre 4,5 millions d'euros au 1er semestre
de l'exercice précédent. Compte tenu d'une reprise nette de
provisions de 0,5 million d'euros contre une dotation nette de
0,2 million un an plus tôt et d'un montant de 1,1 million
d'euros d'autres charges opérationnelles nettes à caractère non
récurrent (dont le versement de droits d'enregistrements différés
concernant l'acquisition d'Urban en 2007 et d'une indemnité
d'éviction à un locataire), le résultat opérationnel avant cessions
et variation de la juste valeur s'établit à 1,2 million
d'euros au 1er semestre
2017 contre 2,7 millions d'euros au 1er semestre
2016.
Après prise en compte des
investissements de la période, MRM enregistre une variation
négative de 2,7 millions d'euros de la juste valeur du
patrimoine au 1er semestre
2017.
En conséquence, malgré
l'amélioration du résultat financier (qui représente une charge de
1,2 million d'euros contre 1,4 million d'euros un an
auparavant), le résultat net consolidé du 1er semestre
2017 ressort en perte de 2,6 millions d'euros.
Le compte de résultat simplifié
est joint en annexe.
Cash-flow opérationnel net[6]
M€ |
S1 2017 |
S1
2016 |
Revenus locatifs nets |
3,6 |
4,5 |
Charges
d'exploitation |
(1,8) |
(1,8) |
Autres
produits et charges opérationnels |
(1,1) |
0,2 |
Excédent brut d'exploitation |
0,7 |
2,9 |
Coût de
l'endettement net |
(1,0) |
(1,1) |
Cash-flow opérationnel net |
(0,3) |
1,8 |
Cash-flow
opérationnel net
L'excédent brut d'exploitation
s'établit à 0,7 million d'euros au 1er semestre
2017 contre 2,9 millions d'euros un an auparavant. Ce recul
s'explique à la fois par la baisse des revenus locatifs nets et par
un montant de 1,1 million d'autres charges opérationnelles
nettes à caractère non récurrent (voir explication supra).
Par ailleurs, MRM rappelle que le
cash-flow opérationnel net du 1er semestre
est impacté par l'application de la norme IFRIC 21 en vertu de
laquelle la totalité des taxes immobilières annuelles non
récupérées est comptabilisée dès le 1er janvier.
Pour l'ensemble de l'année 2017,
MRM attend un cash-flow opérationnel net positif.
Situation financière
solide
L'endettement financier brut est
stable à 96,0 millions d'euros à fin juin 2017 par rapport à
fin décembre 2016.
MRM dispose à fin juin 2017 d'une
trésorerie et équivalents de 16,3 millions d'euros, contre
25,0 millions d'euros au 31 décembre 2015.
L'endettement net s'établit ainsi
à 79,7 millions d'euros au 30 juin 2017, contre
71,0 millions d'euros au 31 décembre 2016. Le ratio de
LTV net ressort à 39,8% au 30 juin 2017, contre 35,9% au
31 décembre 2016.
L'ANR EPRA Triple Net s'établit à
120,0 millions d'euros, en recul par rapport au
31 décembre 2016 (127,3 millions d'euros). Retraité du
dividende[7] de
4,8 millions d'euros versé au titre de l'exercice 2016, l'ANR
EPRA Triple Net est en recul de 2,1% principalement du fait de la
variation négative de la juste valeur du patrimoine enregistrée sur
la période.
Actif Net Réévalué |
30.06.2017 |
31.12.2016 |
total
M€ |
par action
€ |
total
M€ |
par action
€ |
ANR EPRA Triple Net |
120,0 |
2,75 |
127,3 |
2,92 |
ANR de reconstitution |
134,3 |
3,08 |
139,1 |
3,19 |
Nombre d'actions
(retraité des auto-détenues) |
43 656 891 |
43 623 633 |
Perspectives
Depuis juin 2013, MRM a engagé une
stratégie de recentrage progressif de ses activités sur
l'immobilier de commerce. Sur les neuf immeubles de bureaux que MRM
détenait à cette date, sept ont déjà été cédés pour un montant
total de 88 millions d'euros (hors droits). MRM entend
finaliser dans les trimestres à venir sa sortie du segment des
bureaux avec la vente des deux derniers actifs de bureaux encore en
portefeuille (Nova à La Garenne-Colombes et Urban à Montreuil).
Disposant d'une structure
financière solide, MRM a planifié un programme d'investissements
ambitieux visant à exploiter le potentiel de valorisation de ses
actifs de commerce. Ce programme s'échelonne sur la période
2016-2019. Deux chantiers ont déjà été livrés en 2016 (Les Halles à
Amiens et Sud Canal à Saint-Quentin-en-Yvelines). Deux livraisons
sont attendues en 2017 : elles concernent les nouvelles
surfaces de commerces au sein de l'ensemble mixte Carré Vélizy à
Vélizy-Villacoublay et la phase I de la restructuration du Passage
de la Réunion à Mulhouse. Par ailleurs, MRM a engagé au
1er semestre
2017 sa quote-part de la rénovation du centre commercial
d'Ecole-Valentin situé à Besançon et détenu en copropriété, et
engagera au 2nd semestre de
l'année le programme concernant Aria Parc à Allonnes.
Sur un montant total
d'investissements prévisionnels estimé au 30 juin 2017 à
35 millions d'euros (soit 22% de la valeur du patrimoine de
commerce au 30 juin 2017), l'enveloppe des investissements
engagés depuis début 2016 devrait atteindre 13 millions
d'euros à la fin de l'année 2017. Les engagements prévus en 2018
concernent le projet d'extension du centre commercial
d'Ecole-Valentin, la phase II de la restructuration du Passage de
la Réunion et la Galerie du Palais à Tours.
Pour l'exercice 2017, MRM attend
un cash-flow opérationnel positif. Par ailleurs, la société entend
poursuivre sa politique active de rémunération des
actionnaires.
Agenda
Le chiffre d'affaires du
3ème trimestre
2017 sera publié le 9 novembre 2017 avant ouverture de
bourse.
A propos de MRM
MRM est une société
d'investissement immobilier cotée dont le portefeuille d'actifs,
d'une valeur de 200,7 millions d'euros (hors droits) à fin
juin 2017, est composé de commerces (78%) et de bureaux (22%).
Depuis le 29 mai 2013, MRM a pour actionnaire principal la
société SCOR SE qui détient 59,9% du capital. MRM est cotée sur le
compartiment C d'Euronext Paris (ISIN : FR0000060196 - code
Bloomberg : MRM:FP - code Reuters : MRM.PA). MRM a opté pour
le régime SIIC au 1er janvier
2008.
Pour plus
d'informations :
MRM
5, avenue Kléber
75795 Paris Cedex 16
France
T +33 (0)1 58 44 70 00
relation_finances@mrminvest.com |
Isabelle Laurent, DDB
Financial
T +33 (0)1 53 32 61 51
M +33 (0)6 42 37 54 17
isabelle.laurent@ddbfinancial.fr
|
Site Internet :
www.mrminvest.com
Annexe 1 : Compte de
résultat
Compte de résultat simplifié IFRS
en M€ |
S1 2017 |
S1 2016 |
Revenus locatifs nets |
3,6 |
4,5 |
Charges
d'exploitation |
(1,8) |
(1,8) |
Dotations
aux provisions nettes de reprises |
0,5 |
(0,2) |
Autres
produits et charges opérationnels |
(1,1) |
0,2 |
Résultat opérationnel avant cessions et variation de juste
valeur |
1,2 |
2,7 |
Résultat de
la sortie d'éléments de l'actif |
0,0 |
0,0 |
Variation
de la juste valeur des immeubles |
(2,7) |
0,3 |
Résultat opérationnel |
(1,5) |
3,0 |
Coût de
l'endettement net |
(1,0) |
(1,1) |
Autres
produits et charges financières |
(0,2) |
(0,3) |
Résultat net avant impôt |
(2,6) |
1,6 |
Impôt |
0,0 |
0,0 |
Résultat net consolidé |
(2,6) |
1,6 |
Annexe 2 : Revenus
trimestriels
Chiffres d'affaires
consolidés
en M€ |
T2 2017 |
T2
2016 |
Evolution |
Evolution
à périmètre comparable1 |
Commerces |
2,3 |
2,2 |
+3,6% |
+4,6% |
Bureaux |
0,5 |
1,2 |
-56,4% |
+4,7% |
Total revenus locatifs bruts |
2,8 |
3,4 |
-18,0% |
+4,6% |
Annexe 3 : Bilan
Bilan simplifié IFRS
(en M€) |
30.06.2017 |
31.12.2016 |
|
Immeubles
de placement |
156,9 |
152,8 |
|
Actifs
disponibles à la vente |
43,8 |
45,0 |
|
Créances /
Actifs courants |
9,3 |
9,0 |
|
Trésorerie
et équivalents |
16,3 |
25,0 |
|
Total Actif |
226,3 |
231,8 |
|
Capitaux
propres |
120,0 |
127,4 |
|
Endettement
financier |
96,0 |
96,0 |
|
Autres
dettes et passifs |
10,3 |
8,4 |
|
Total Passif |
226,3 |
231,8 |
|
[1] Les
évolutions à périmètre comparable sont établies en déduisant du
chiffre d'affaires publié en année n les loyers générés par les
actifs acquis et en déduisant du chiffre d'affaires publié en année
n-1 les loyers générés par les actifs cédés.
[2] Les comptes
ont fait l'objet d'une revue limitée de la part des commissaires
aux comptes. Le rapport des commissaires aux comptes sur
l'information semestrielle 2017 a été émis sans observation ni
réserve.
[3] Valeur hors
droits établie à partir des valeurs d'expertise au 30 juin
2017 réalisées par JLL, comprenant les actifs destinés à être cédés
comptabilisés conformément aux principes de la norme IFRS 5.
[4] Evolution
du patrimoine retraité des cessions réalisées depuis le
1er janvier
2017.
[5] Carré
Vélizy est un actif mixte à usage de commerces et de bureaux
comptabilisé dans le portefeuille de commerces.
[6] Cashflow
opérationnel net = résultat net consolidé avant impôt retraité des
éléments non monétaires.
[7]
Distribution de dividendes et de primes.
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Source: MRM via Globenewswire
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