Communiqué de presse
Résultats annuels 2016
. Revenus locatifs bruts en
augmentation de 3,2% à périmètre comparable[1]
. Cash-flow opérationnel
net[2] en hausse
de 12,9%
. Hausse de la valeur du
patrimoine de 5,7% à périmètre comparable[3]
. Dividende proposé[4] de 0,11 €
par action, en hausse de 10%
Paris, le 24
février 2017 : MRM (Euronext code ISIN FR0000060196),
société foncière spécialisée dans l'immobilier de commerces et de
bureaux, annonce ce jour ses résultats pour l'exercice clos le 31
décembre 2016. Cette publication fait suite à l'examen et à
l'arrêté des comptes[5] par le
Conseil d'administration de MRM au cours de sa réunion qui s'est
tenue le 23 février 2017.
Patrimoine de
197,8 millions d'euros à fin décembre 2016
La valeur[6] du
patrimoine de MRM s'établit à 197,8 millions d'euros au 31 décembre
2016 contre 226,0 millions d'euros au 31 décembre 2015. Cette
évolution reflète notamment l'accélération des cessions de bureaux
au cours de l'année 2016. En effet, trois immeubles de bureaux ont
été cédés pour un montant total de 38,0 millions d'euros (hors
droits). Retraité de l'effet de ces cessions, la valeur du
patrimoine a progressé de 5,7%.
Au cours de l'exercice 2016, les
investissements consacrés aux programmes de valorisation des
commerces se sont élevés à 5,8 millions d'euros (principalement Sud
Canal à Saint-Quentin-en-Yvelines et Les Halles à Amiens). Par
ailleurs, MRM a réalisé 1,5 million d'euros d'investissement sur
les immeubles de bureaux cédés.
La juste valeur du patrimoine
s'est appréciée de 5,0 millions d'euros par rapport au
31 décembre 2015.
Valeur6 du
patrimoine
|
31.12.2016
M€ % du total |
31.12.2015
M€ |
Évolution à périmètre comparable3 |
Commerces |
152,8 |
77% |
144,0 |
+6,1% |
Bureaux |
45,0 |
23% |
82,0 |
+4,5% |
Total |
197,8 |
100% |
226,0 |
+5,7% |
Commerces
La valeur6 du
portefeuille de commerces à fin décembre 2016 progresse de 6,1% par
rapport à fin décembre 2015, reflétant le bon avancement des
programmes de valorisation.
Au cours de l'exercice 2016, 26
baux ou renouvellements de baux ont été signés pour un loyer annuel
total de 2,2 millions d'euros. MRM a notamment signé des baux
dans le cadre des programmes de valorisation au sein
de Sud-Canal à Saint-Quentin-en-Yvelines (5 baux dont
Action, Fitness Park et Joué Club), des Halles à
Amiens (Bistro Régent), de Carré Vélizy à
Vélizy-Villacoublay (Indiana Café) et du Passage de la Réunion
à Mulhouse (enseigne de fitness Freeness). Par ailleurs, le
portefeuille de jardineries GammVert a fait l'objet de
11 renouvellements de baux.
Le taux d'occupation du
portefeuille de commerce s'établit à 84% au 1er
janvier 2017. En prenant en compte les baux signés n'ayant pas
encore pris effet à cette date, ce taux d'occupation atteindrait
86%.
Le loyer annualisé net des actifs
de commerce s'élève à 7,9 millions d'euros au 1er janvier 2017,
en hausse de 0,7% par rapport au 1er janvier
2016. Cette évolution résulte, d'une part, des premières arrivées
d'enseignes au sein de surfaces restructurées et d'autre part,
d'allégements de loyers consentis dans le cadre des programmes de
valorisation et à l'occasion de certains renouvellements.
Concernant Carré Vélizy, ensemble mixte commerces/bureaux
comptabilisé dans le portefeuille de commerces, les départs de
locataires ont concerné des surfaces de bureaux.
Bureaux
L'année 2016 a été dynamique en
matière de gestion du portefeuille de bureaux et trois nouvelles
ventes ont été réalisées (Cytéo à Rueil-Malmaison, Solis aux Ulis
et Cap Cergy à Cergy-Pontoise).
A périmètre comparable, la valeur
du portefeuille de bureaux à fin décembre 2016 est en hausse de
4,5% par rapport à fin décembre 2015 et s'établit à
45,0 millions d'euros. Ce portefeuille ne comporte plus que
deux immeubles (Nova à La Garenne-Colombes et Urban à Montreuil)
dont le processus de cession est déjà engagé.
A fin décembre 2016, le
portefeuille de bureaux ne représente plus que 23% de la valeur du
patrimoine de MRM contre 43% au 30 juin 2013, reflétant la
progression du recentrage de MRM sur l'immobilier de commerce.
Revenus locatifs en hausse à
périmètre comparable
Chiffre d'affaires consolidé
|
2016 |
2015 |
Evolution à périmètre courant |
Evolution à périmètre
comparable1 |
M€ |
% du total |
M€ |
Commerces |
8,9 |
68% |
9,3 |
-4,8% |
-4,8% |
Bureaux |
4,1 |
32% |
4,3 |
-4,8% |
+26,1% |
Total revenus locatifs bruts |
13,0 |
100% |
13,6 |
-4,8% |
+3,2% |
Les revenus locatifs bruts ont
atteint 13,0 millions d'euros en 2016, en baisse de 4,8% par
rapport à l'année 2015. Ce recul intègre l'effet des cessions
d'immeubles de bureaux réalisées depuis le 1er
janvier 2015. A périmètre comparable1, les revenus
locatifs bruts progressent de 3,2%.
Les revenus locatifs bruts des
commerces sont en recul de 4,8% sur l'ensemble de l'année 2016.
Toutefois, des arrivées de nouveaux locataires au sein de surfaces
récemment rénovées ont eu lieu de façon échelonnée à partir de
juillet 2016. Sur l'ensemble de l'année, ces arrivées n'ont que
partiellement compensé la vacance stratégique, l'aménagement des
conditions locatives consenti et les départs de certains
locataires. Cependant, elles ont permis aux revenus locatifs du
portefeuille de commerces de recommencer à croître à partir du
troisième trimestre 2016.
Les revenus locatifs bruts des
bureaux sont en repli de 4,8% à périmètre courant du fait des
cessions mais ont progressé de 26,1% à périmètre
comparable1. Ces
évolutions reflètent l'amélioration du taux d'occupation des
immeubles dans les trimestres précédant leur cession.
Cash-flow
opérationnel net en hausse
Cash-flow opérationnel net2
en millions d'euros |
2016 |
2015 |
Variation |
Revenus locatifs nets |
9,5 |
9,8 |
-2,9% |
Charges
d'exploitation |
(3,2) |
(3,1) |
+2,1% |
Autres
produits et charges opérationnels |
0,6 |
0,0 |
n/a |
Excédent brut d'exploitation |
6,9 |
6,7 |
+2,9% |
Coût de
l'endettement net |
(1,9) |
(2,3) |
-16,2% |
Cash-flow opérationnel net |
4,9 |
4,4 |
+12,9% |
La baisse des loyers nets liée aux
cessions d'actifs étant plus que compensée par une augmentation des
autres produits opérationnels nets non récurrents, l'excédent brut
d'exploitation s'établit à 6,9 millions d'euros, en hausse de 2,9%
pour l'année 2016.
La poursuite du désendettement
financier, combinée au niveau historiquement bas des taux
d'intérêt, a permis d'enregistrer une nouvelle baisse du coût de
l'endettement net qui atteint 1,9 million d'euros en 2016
(-16,2%).
MRM a ainsi généré en 2016 un
cash-flow opérationnel net de 4,9 millions d'euros, en hausse de
12,9% par rapport à 2015.
Situation
financière solide et rééchelonnement significatif de la
dette
MRM dispose à fin décembre 2016
d'un montant de trésorerie et équivalents de 25,0 millions d'euros
contre 13,4 millions d'euros à fin décembre 2015. Compte tenu des
cessions et des amortissements contractuels, la dette financière a
diminué de 15,0 millions d'euros. Au total, l'endettement net a
baissé de 27% par rapport à fin décembre 2015 et atteint 71,0
millions d'euros. Le ratio de LTV net, qui s'élevait à 43,2% au 31
décembre 2015, s'est encore réduit au cours de l'exercice pour
s'établir à 35,9% au 31 décembre 2016.
En décembre 2016, MRM a signé avec
SaarLB un prêt bancaire à échéance fin 2021, composé de deux lignes
de crédit. La première, d'un montant de 48,6 millions d'euros,
adossée à une partie du portefeuille de commerces remplace la ligne
de crédit du même montant qui arrivait à échéance fin 2017. La
seconde ligne de crédit, d'un montant de 15,2 millions d'euros, est
destinée à contribuer au financement des programmes de valorisation
des actifs de commerce. Par ailleurs, MRM a annoncé en décembre
2016 la prorogation d'un an, à des conditions inchangées, d'un prêt
de 22,0 millions d'euros qui venait à échéance en janvier 2017. La
dette financière de MRM a ainsi été significativement rééchelonnée,
la part à échéance moins de deux ans étant passée de 92%
du total à fin 2015 à 41% du total à fin 2016.
Compte tenu notamment du
dividende[7] versé au
titre de l'exercice 2015 (-4,4 millions d'euros), du cash-flow
opérationnel net généré au cours de l'exercice (+4,9 millions
d'euros) de la variation de juste valeur des immeubles (+4,3
millions d'euros) et du résultat des cessions 2016 (-2,8 millions
d'euros), l'ANR EPRA triple net est en progression à
127,3 millions d'euros contre 126,5 millions d'euros au
31 décembre 2015.
Actif Net Réévalué
|
31.12.2016 |
31.12.2015 |
total
M€ |
par action
€ |
total
M€ |
par action
€ |
ANR EPRA triple net |
127,3 |
2,92 |
126,5 |
2,90 |
ANR de reconstitution |
139,1 |
3,19 |
140,0 |
3,21 |
Nombre d'actions
(retraité des auto-détenues) |
43 644 452 |
|
43 612 702 |
|
Dividende
Le Conseil d'administration de MRM
a décidé de proposer la distribution d'un dividende4
de 0,11 euro par action au titre de l'exercice 2016, soit une
hausse de 10% par rapport au montant distribué au titre de chacun
des trois exercices précédents. Il sera détaché le 7 juin 2017 et
mis en paiement le 9 juin 2017. Cette distribution sera soumise à
l'approbation de l'Assemblée Générale des actionnaires qui se
réunira le 1er juin
2017.
Perspectives
La stratégie de recentrage des
activités de MRM sur l'immobilier de commerce s'est accélérée en
2016. Suite aux trois cessions réalisées en 2016, le patrimoine de
bureaux qui était composé de neuf immeubles de bureaux en juin 2013
est aujourd'hui réduit à deux actifs dont le processus de vente est
engagé. MRM vise l'achèvement du processus de sortie du secteur des
bureaux courant 2017.
Disposant d'une structure
financière solide, MRM s'est également engagé dans un important
programme d'investissements destiné à valoriser ses actifs de
commerce. Celui-ci représente un montant total d'investissements
prévisionnels de 32 millions d'euros, dont 9 millions ont été
engagés en 2016.
Le Groupe a achevé en 2016 la
restructuration et la recommercialisation d'une surface
de 5 000 m² au sein de Sud Canal à
Saint-Quentin-en-Yvelines ce qui a permis d'insuffler une nouvelle
dynamique commerciale pour l'ensemble du site. Les travaux de
restructuration et de repositionnement du centre commercial Les
Halles à Amiens ont été achevés.
MRM prévoit pour 2017 la livraison
de deux autres chantiers (Carré Vélizy à Vélizy-Villacoublay ainsi
qu'une première phase du programme de valorisation du Passage de la
Réunion à Mulhouse). MRM prévoit également l'engagement en
2017-2018 de trois nouveaux programmes (Galerie marchande à
Ecole-Valentin, retail park d'Allonnes et Galerie du Palais à
Tours). Au total, 8 millions d'euros devraient être engagés au
cours de l'année 2017.
Ainsi, tous les programmes de
valorisation identifiés pour les actifs de commerces devraient,
sauf imprévu, être lancés en 2017-2018.
Au moment où MRM est en bonne voie
pour finir de se désengager du secteur des bureaux, le Groupe va
désormais pouvoir concentrer l'ensemble de ses moyens et de ses
ressources sur son patrimoine immobilier de commerces. Ceci passe
en priorité par l'exécution des programmes de valorisation
identifiés mais, également, par la possibilité de réaliser
d'éventuelles acquisitions ou cessions opportunistes en vue d'une
gestion de portefeuille dynamique.
Agenda
Le chiffre d'affaires du premier
trimestre 2017 sera publié le 11 mai 2017 avant ouverture de
bourse. L'Assemblée Générale des actionnaires se tiendra le
1er juin
2017.
A propos de
MRM
MRM est une société
d'investissement immobilier cotée dont le portefeuille d'actifs,
d'une valeur de 197,8 millions d'euros (hors droits) à fin décembre
2016, est composé de commerces (77%) et de bureaux (23%). Depuis le
29 mai 2013, MRM a pour actionnaire principal la société SCOR SE
qui détient 59,9% du capital. MRM est cotée sur le compartiment C
de NYSE Euronext Paris (ISIN : FR0000060196 - code
Bloomberg : MRM:FP - code Reuters : MRM.PA). MRM a opté pour
le régime SIIC au 1er janvier
2008.
Pour plus
d'informations :
MRM
5, avenue Kléber
75795 Paris Cedex 16 France
T +33 (0)1 58 44 70 00
relation_finances@mrminvest.com |
Isabelle
Laurent, DDB Financial
54, rue de Clichy
75009 Paris France
T +33 (0)1 53 32 61 51 isabelle.laurent@ddbfinancial.fr
|
Site Internet :
www.mrminvest.com
Annexe 1 :
Compte de résultat simplifié IFRS
Compte de résultat simplifié IFRS (en M€) |
2016 |
2015 |
Variation |
Revenus locatifs nets |
9,5 |
9,8 |
-2,9% |
Charges
d'exploitation |
(3,2) |
(3,1) |
|
Dotations
aux provisions nettes de reprises |
(0,8) |
(0,5) |
|
Autres
produits et charges opérationnels |
0,6 |
0,0 |
|
Résultat opérationnel avant cessions et variation de juste
valeur |
6,1 |
6,1 |
-0,9% |
Résultat
de la sortie d'éléments de l'actif |
(2,8) |
(0,1) |
|
Variation
de la juste valeur des immeubles |
4,3 |
4,1 |
|
Résultat opérationnel |
7,5 |
10,1 |
-25,6% |
Coût de
l'endettement net |
(1,9) |
(2,3) |
-16,2% |
Autres
produits et charges financières |
(0,5) |
(0,5) |
|
Résultat net avant impôt |
5,1 |
7,3 |
-30,3% |
Impôt |
0,0 |
(0,0) |
|
Résultat net consolidé |
5,1 |
7,3 |
-30,2% |
Annexe 2 :
Revenus trimestriels
Chiffres d'affaires
consolidés (M€) |
T1
2016 |
T2
2016 |
T3
2016 |
T4
2016 |
T4
2015 |
T4 2016 / T4 2015 |
Evolution T4 à périmètre
comparable |
Commerces |
2,21 |
2,18 |
2,19 |
2,31 |
2,27 |
+1,6% |
+1,6% |
Bureaux |
1,21 |
1,22 |
0,94 |
0,74 |
0,64 |
-29,6% |
+16,0% |
Total revenus
locatifs bruts |
3,42 |
3,40 |
3,13 |
3,05 |
2,91 |
-8,3% |
+4,7% |
Annexe 3 :
Bilan simplifié
Bilan simplifié IFRS
(en M€) |
31.12.2016 |
31.12.2015 |
|
Immeubles
de placement |
152,8 |
216,3 |
|
Actifs
disponibles à la vente |
45,0 |
9,7 |
|
Créances /
Actifs courants |
8,9 |
8,4 |
|
Trésorerie et équivalents |
25,0 |
13,4 |
|
Total Actif |
231,8 |
247,8 |
|
Capitaux
propres |
127,4 |
126,6 |
|
Endettement financier |
96,0 |
111,0 |
|
Autres
dettes et passifs |
8,3 |
10,2 |
|
Total Passif |
231,8 |
247,8 |
|
[1] Les
évolutions à périmètre comparable sont établies en déduisant du
chiffre d'affaires publié en année n les loyers générés par les
actifs acquis et en déduisant du chiffre d'affaires publié en année
n-1 les loyers générés par les actifs cédés.
[2] Cashflow
opérationnel net = résultat net consolidé avant impôt retraité des
éléments non monétaires.
[3] Retraité
des cessions réalisées en 2016.
[4] Proposition
d'une distribution de dividendes et de primes au titre de
l'exercice 2016, soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale
annuelle des actionnaires qui sera appelée à se tenir le
1er juin
2017.
[5] Les
procédures d'audit ont été effectuées et le rapport de
certification des comptes sociaux de MRM SA et des comptes
consolidés du Groupe est en cours d'émission.
[6] Valeur hors
droits établie à partir des valeurs d'expertise au 31 décembre 2016
réalisées par Jones Lang Lasalle, comprenant les actifs destinés à
être cédés comptabilisés conformément aux principes de la norme
IFRS 5.
[7]
Distribution de dividendes et de primes.
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Source: MRM via Globenewswire
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