Informations financières du 1er semestre 2020
Communiqué de presse
Informations financières du 1er semestre 2020
- Chiffre d’affaires consolidé en hausse de 2,8% à
4,7 M€
- Impact de la crise sanitaire sur la performance
financière
- Cash-flow opérationnel net en recul de 21,2% à
1,3 M€
- Valeur du patrimoine en baisse de 2,9% à
163,3 M€
- Situation financière saine et position de liquidité
confortée
- Loyers annualisés nets au 1er juillet 2020 en
hausse de 1,2% à 8,6 M€
Paris, le 29 juillet
2020 : MRM (Euronext code ISIN FR0000060196), société
foncière spécialisée dans l’immobilier de commerce, annonce ce jour
ses résultats semestriels au 30 juin 2020. Cette publication
fait suite à l’examen et à l’arrêté des comptes semestriels par le
Conseil d’administration de MRM au cours de sa réunion qui s’est
tenue le 28 juillet 2020.
Impact de la crise sanitaire survenue au cours du
semestre et mesures mises en place
Restriction de l’activité
commerciale
Les mesures de restriction prises en France pour
lutter contre la propagation du virus Covid-19 ont entraîné une
forte restriction de l’activité commerciale pendant la période de
confinement entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020.
Durant cette période, seuls les commerces
assurant les besoins essentiels de leurs clients ont pu rester
ouverts au sein des surfaces commerciales de MRM. Compte tenu de
leur mix enseignes, cinq centres commerciaux de MRM ont ainsi été
maintenus en exploitation afin de permettre l’accès aux commerces
de première nécessité. Les jardineries sont restées ouvertes. En
revanche, la moyenne surface de centre-ville à Reims ainsi que les
surfaces de commerce de Carré Vélizy et du Passage de la Réunion
(Mulhouse) sont restées fermées. Les commerces ayant suspendu leur
activité représentent près de 75% des loyers annualisés bruts au
1er janvier 2020.
L’ensemble des commerces a pu rouvrir à partir
du 11 mai 2020 à l’exception des restaurants et des salles de
fitness dont la réouverture n'a été autorisée qu'à compter du
2 juin 2020.
Mesures opérationnelles
Tout en maintenant les moyens nécessaires à la
sécurité des personnes et des biens, MRM a mis en œuvre des mesures
de réduction des charges immobilières de fonctionnement de ses
centres commerciaux durant la période de confinement.
En accord avec les recommandations émises
notamment par le Conseil National des Centres Commerciaux, le
recouvrement des loyers et charges afférents aux mois d’avril et
mai 2020 a été suspendu pour tous les locataires contraints
d’interrompre leur activité.
MRM a depuis mis en place un comité dédié pour
gérer et encadrer les discussions avec les locataires et d’évaluer
au cas par cas les conditions et critères selon lesquels seront
recouvrés ou abandonnés, en tout ou partie, les loyers et charges
dont le paiement a été suspendu, ainsi que les contreparties
négociées avec les locataires.
Le montant des abandons de créances de loyers
que MRM s’apprête à consentir est estimé à 1,2 million
d’euros, dont 0,9 million d’euros au titre du
2ème trimestre enregistré dans les comptes du
1er semestre 2020 ; le solde sera comptabilisé au
3ème trimestre. Par ailleurs, d’éventuelles mesures de soutien
supplémentaires pourraient être prises au cas par cas au cours du
2nd semestre pour continuer à accompagner les locataires dans la
reprise de leur activité.
Initiatives visant à conforter la
liquidité de MRM
Compte tenu des incertitudes liées à la durée de
la crise sanitaire et à son impact sur l’activité, le Conseil
d’administration de MRM a décidé, au cours de sa réunion tenue le
14 mai 2020, de renoncer à la proposition de distribution de
0,11 euro par action au titre de l’exercice 2019 qui avait été
annoncée le 28 février dernier. Si MRM dispose d’une situation
financière saine, avec un endettement maîtrisé, le Conseil
d’administration a pris cette décision par prudence, considérant
qu’elle était dans l’intérêt de la Société et de ses parties
prenantes.
Par ailleurs, en juin 2020, MRM a conclu un
accord avec son principal partenaire bancaire pour prolonger de
6 mois à juin 2022 et juin 2023 la maturité de deux emprunts
représentant 80% de l’encours total de la dette bancaire de la
Société. Dans le cadre de cet accord, les amortissements
contractuels prévus aux 2ème et 3ème trimestres 2020, et qui
représentent un total de 1,2 million d’euros, ont été
repoussés aux deux derniers trimestres précédant la nouvelle
échéance de chacune des deux lignes.
Valeur du patrimoine : 163,3 millions
d’euros
en
millions d’euros |
30.06.2020 |
31.12.2019 |
Évolution |
Valeur du patrimoine HD |
163,3 |
168,1 |
-2,9% |
Le périmètre du portefeuille n’a pas connu
d’évolution au cours de l’exercice. La valeur du portefeuille
s’établit à 163,3 millions d’euros au 30 juin 2020, en
baisse de 2,9% par rapport au 31 décembre 2019 avec une
évolution contrastée selon les actifs. En moyenne, les taux de
capitalisation sont en hausse et les experts ont retenu dans leurs
hypothèses un allongement des délais de commercialisation pour les
surfaces vacantes et de la durée des franchises à accorder aux
preneurs.
Les investissements réalisés au cours du
1er semestre 2020 se sont élevés à 1,2 million d’euros.
Ils correspondent à l’avancée des travaux de
restructuration / extension du centre commercial
Valentin, dont le chantier a cependant dû être temporairement
arrêté pendant la période de confinement.
Progression des revenus locatifs bruts et
nets
Chiffre d’affaires semestriel consolidéen millions
d’euros |
S1 2020 |
S1 2019 |
Évolution |
|
Revenus locatifs bruts |
4,7 |
4,6 |
+2,8% |
|
Charges immobilières non récupérées |
(0,9) |
(1,2) |
-19,0% |
|
Revenus locatifs nets |
3,8 |
3,4 |
+10,2% |
|
Le chiffre d’affaires consolidé du
1er semestre 2020 correspond aux loyers bruts quittancés et
n’a pas été affecté par les mesures d’accompagnement destinées aux
locataires. En effet, les mesures d’accompagnement des locataires
ont donné lieu à l’enregistrement d’une provision pour dépréciation
de créances clients.
En conséquence, le chiffre d’affaires consolidé
du 1er semestre 2020 atteint 4,7 millions d’euros, en
hausse de 2,8% par rapport au 1er semestre 2019. Cette
progression des revenus locatifs bruts reflète essentiellement la
prise d’effet de nouveaux baux, dont plusieurs entrés en vigueur au
cours de l’année 2019, qui fait plus que compenser l’impact de la
résiliation d’un bail portant sur deux lots d’une surface totale de
1 000 m² au sein du centre commercial Valentin (près de
Besançon) en raison des travaux de
restructuration / extension en cours dans ce centre.
L’indexation a également eu un impact positif, bien que modéré.
Le recul des charges immobilières non récupérées
au 1er semestre 2020 par rapport à la même période de l’an
dernier provient essentiellement d’une meilleure récupération des
charges sur certains actifs de commerce et, dans une moindre
mesure, de l’impact favorable de la cession de l’immeuble Urban fin
janvier 2019 qui était totalement vacant.
Les revenus locatifs nets
progressent ainsi de 10,2% pour s’établir à 3,8 millions
d’euros contre 3,4 millions d’euros un an plus tôt.
Résultat opérationnel impacté par la crise sanitaire et
ses conséquences économiques
Les charges d’exploitation diminuent de 7,2% au
1er semestre 2020.
Les dotations aux provisions s’élèvent à
1,4 million d’euros, dont 0,8 million reflétant les
abandons de créances de loyers à consentir dans le cadre des
mesures d’accompagnement des locataires.
Par ailleurs, MRM rappelle qu’au
1er semestre 2019, la non-ouverture de la moyenne surface de
3 300 m² à Allonnes avait entraîné la comptabilisation
d’un produit lié aux pénalités contractuelles facturées au
locataire, celle-ci étant compensée par une provision pour
dépréciation de la créance correspondante. Un protocole de
résiliation amiable du bail a été signé en janvier 2020 avec
abandon des pénalités contractuelles et versement à MRM d’une
indemnité de résiliation. En conséquence, les données du
1er semestre 2020 comprennent la reprise de la provision pour
dépréciation enregistrée au 1er semestre 2019, compensée par
l’abandon des pénalités contractuelles.
Au total, le résultat opérationnel avant
cessions et variation de la juste valeur s’établit à
1,4 million d’euros, soit une baisse de 31,6%.
Après prise en compte des investissements de la
période, la baisse des valeurs d’expertise se traduit par une
variation négative de la juste valeur du patrimoine de
6,0 millions d’euros contre une variation positive au
1er semestre 2019.
Le résultat financier est stable à
-0,7 million d’euros.
En conséquence, le résultat net
consolidé du 1er semestre 2020 ressort en perte de
4,9 millions d’euros contre un bénéfice de 2,4 millions
d’euros au 1er semestre de l’exercice précédent.
Le compte de résultat simplifié est joint en
annexe.
Cash-flow opérationnel net1 affecté par
les mesures d’accompagnement destinées aux locataires
en millions d’euros |
S1 2020 |
S1 2019 |
Évolution |
Revenus locatifs nets |
3,8 |
3,4 |
+10,2% |
Mesures d’accompagnement des locataires |
(0,8) |
- |
|
Charges d’exploitation |
(1,2) |
(1,3) |
-7,2% |
Autres produits et charges opérationnels |
(0,2) |
0,2 |
|
Excédent brut d’exploitation |
1,5 |
2,3 |
-32,7% |
Résultat de sortie des éléments de l’actif |
0,4 |
- |
|
Coût de l’endettement financier net |
(0,6) |
(0,6) |
|
Cash-flow opérationnel net |
1,3 |
1,7 |
-21,2% |
En dépit de la baisse des charges d’exploitation
(-7,2%), l’excédent brut d’exploitation est en
recul de 32,7% à 1,5 million d’euros, sous l’effet des
abandons de créances de loyer provisionnés au titre du
2ème trimestre 2020.
Le versement au cours du semestre du solde du
prix de cession d’Urban a généré un résultat de sortie des éléments
de l’actif de 0,4 million d’euros. Le coût de l’endettement
net est stable à 0,6 million d’euros.
Au total, le cash-flow opérationnel
net est en recul de 21,2% à 1,3 million d’euros
contre 1,7 million d’euros au 1er semestre 2019.
Situation financière saine
L’endettement financier brut
s’établit à 76,6 millions d’euros au 30 juin 2020 contre
77,1 millions d’euros au 31 décembre 2019.
Grâce à l’accord conclu avec son principal
partenaire bancaire et relatif à deux lignes de crédit représentant
80% de sa dette bancaire totale, MRM n’a pas d’échéance majeure de
remboursement de dette avant deux ans (juin 2022).
Au 30 juin 2020, 80% de la dette est
rémunérée à taux fixe, avec un coût moyen de 159 bps au
1er semestre 2020 (contre 158 bps en 2019).
À fin juin 2020, MRM dispose d’une
trésorerie et équivalents de 10,7 millions
d’euros contre 12,3 millions d’euros au 31 décembre 2019.
Le ratio de LTV net ressort à 40,3% contre 38,8% six mois plus
tôt.
MRM bénéficie d’une ligne de crédit disponible
d’un montant de 0,9 million d’euros destinée au financement
partiel des CAPEX et dont la maturité a été repoussée à juin
2022.
Compte tenu principalement du cash-flow
opérationnel net généré au cours du semestre (1,3 million
d’euros) et de la variation négative de juste valeur des immeubles
(-6,0 millions d’euros), l’ANR EPRA NDV2 s’établit
à 95,1 millions d’euros (2,18 €/action) contre
100,3 millions d’euros (2,30 €/action) à fin décembre
2019 (voir tableau en annexe).
Redynamisation de l’activité commerciale
MRM dispose au 1er juillet 2020 d’un
portefeuille de 133 baux. Seuls 4 nouveaux baux ou
renouvellements de baux ont été signés au cours du
1er semestre 2020, l’activité de développement des enseignes
ayant été très fortement restreinte durant le confinement.
Le taux d’occupation financier s’élève à 87%,
tenant compte de l’indemnité de résiliation de bail reçue pour la
surface non-ouverte en 2019 à Allonnes et couvrant les loyers et
charges jusqu’en octobre 2021. Le taux d’occupation des surfaces
s’établit à 82%.
Les loyers annualisés nets s’élèvent à
8,6 millions d’euros, en hausse de 1,2% par rapport au
1er janvier 2020, sous l’effet d’une augmentation des loyers
annualisés bruts combinée à une baisse des charges non
récupérées.
Au 1er juillet 2020, l’intégralité des
commerçants locataires de MRM ont repris l’exploitation de leur
magasin et l’activité se révèle contrastée selon la nature des
commerces et la typologie des actifs.
Toutefois, MRM bénéficie d’un mix enseignes
relativement favorable, avec une part importante consacrée à
l’alimentaire et à l’équipement du ménage ainsi qu’une exposition
limitée aux secteurs les plus tendus, l’habillement et la
restauration.
L’activité de commercialisation a redémarré avec
deux signatures de baux au mois de juin (440 m² au sein du
Passage du Palais à Tours et 420 m² de bureaux à Carré Vélizy)
et la commercialisation d’une moyenne surface de 1 100 m²
au sein de l’extension du centre commercial Valentin en
juillet.
Perspectives
L’environnement actuel reste marqué par de
multiples incertitudes relatives à l’évolution de la situation
économique et au temps qui sera nécessaire pour qu’elle retrouve
son niveau d’avant la crise. Par ailleurs, cette crise a accéléré
les tendances sectorielles qui étaient déjà à l’œuvre (recherche de
proximité et de sens dans l’acte d’achat, développement du digital
et de la vente en ligne) et la sensibilité des consommateurs à la
sécurité sanitaire des produits et des lieux d’achat ainsi qu’aux
actions ESG des distributeurs s’accroît.
Dans ce contexte, pour la seconde partie de
l’année 2020, MRM se fixe les priorités suivantes :
- Poursuite de la redynamisation de l’action
commerciale ;
- Achèvement du plan de valorisation, la fin des travaux de
rénovation (1 000 m²) et d’extension
(+2 600 m²) du centre commercial Valentin étant
dorénavant prévue au 4ème trimestre de cette année compte tenu
de la suspension du chantier durant le confinement et de la
révision des plannings d’installation des enseignes ;
- Amplification des actions engagées en matière de responsabilité
ESG depuis 5 ans, avec une attention toute particulière portée
sur la réduction des consommations d’énergie et d’eau ainsi que de
la quantité de déchets produits.
MRM maintient son objectif d’un montant total de
loyers annualisés nets supérieur à 10 millions d’euros, avec
une hypothèse de taux d’occupation des surfaces de 95%. Cet
objectif est donné sur la base du portefeuille actuel (hors
acquisitions ou cessions).
Par ailleurs, MRM formalise sa démarche ESG afin
d’intégrer les sujets Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernance
dans ses opérations et sa gouvernance avec l’adoption d’un Plan
Climat et la création d’un Comité RSE, au sein du Conseil
d’administration, présidé par Valérie Ohannessian.
Enfin, le Conseil d’administration de MRM
prépare la succession de son Directeur Général.
À propos de MRM
MRM est une société d’investissement immobilier
cotée qui détient et gère un patrimoine composé d’actifs de
commerce répartis dans plusieurs régions de France. MRM a pour
actionnaire majoritaire la société SCOR SE qui détient 59,9% de son
capital. MRM est cotée sur le compartiment C d’Euronext Paris
(ISIN : FR0000060196 - code Bloomberg : MRM:FP – code
Reuters : MRM.PA). MRM a opté pour le régime SIIC au
1er janvier 2008.
Pour plus d’informations
MRM5, avenue Kléber75795 Paris Cedex 16FranceT +33
(0)1 58 44 70 00relation_finances@mrminvest.com |
Isabelle Laurent,
OPRG FinancialT +33 (0)1 53 32 61 51M +33 (0)6 42
37 54
17isabelle.laurent@oprgfinancial.fr |
Site Internet :
www.mrminvest.com
Annexe 1 : Revenus du 2ème trimestre
2020
M€ |
T2 2020 |
T2 2019 |
Evolution |
Total revenus locatifs bruts |
2,30 |
2,30 |
+0,1% |
Annexe 2 : Compte de résultat simplifié
IFRS
M€ |
S1 2020 |
S1 2019 |
Évolution |
Revenus locatifs nets |
3,8 |
3,4 |
+10,2% |
Charges d’exploitation |
(1,2) |
(1,3) |
-7,2% |
Reprises de provisions et dépréciations |
1,8 |
0,0 |
|
Dotations aux provisions |
(1,4) |
(1,8) |
|
Autres produits et charges opérationnels |
(1,6) |
1,6 |
|
Résultat opérationnel avant cessions et variation de juste
valeur |
1,4 |
2,0 |
-31,6% |
Résultat de la sortie d’éléments de l’actif |
0,4 |
(0,0) |
|
Variation de la juste valeur des immeubles |
(6,0) |
1,2 |
|
Résultat opérationnel |
(4,2) |
3,1 |
|
Coût de l’endettement net |
(0,6) |
(0,6) |
+1,4% |
Autres produits et charges financières |
(0,1) |
(0,1) |
|
Résultat net avant impôt |
(4,9) |
2,4 |
|
Impôt |
- |
- |
|
Résultat net consolidé |
(4,9) |
2,4 |
|
Annexe 3 : Bilan simplifié IFRS
M€ |
30.06.2020 |
31.12.2019 |
Immeubles de placement |
163,1 |
167,9 |
Actifs disponibles à la vente |
0,2 |
0,2 |
Créances et autres actifs |
8,8 |
7,6 |
Trésorerie et équivalents |
10,7 |
12,3 |
Total Actif |
182,8 |
188,0 |
Capitaux propres |
96,2 |
101,1 |
Dette bancaire |
76,6 |
77,1 |
Autres dettes et passifs |
10,0 |
9,8 |
Total Passif |
182,8 |
188,0 |
Annexe 4 : Actif Net Réévalué
|
30.06.2020 |
31.12.2019 |
TotalM€ |
Par action€ |
TotalM€ |
Par action€ |
ANR EPRA NDV1 |
95,1 |
2,18 |
100,3 |
2,30 |
ANR EPRA NRV2 |
107,0 |
2,45 |
112,2 |
2,57 |
Nombre d’actions (retraité des auto-détenues) |
43 606 694 |
43 631 618 |
1 EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) - ANR de liquidation qui
reflète la part de l’actif net pour l’actionnaire en cas de
cession. Cet indicateur se substitue à l’ANR EPRA Triple Net.
2 EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) - ANR de remplacement.
Cet indicateur se substitue à l’ANR de reconstitution.
1 Cash-flow opérationnel net = résultat net
consolidé avant impôt retraité des éléments non monétaires.2 ANR de
liquidation qui reflète la part de l’actif net pour l’actionnaire
en cas de cession. Cet indicateur se substitue à l’ANR EPRA Triple
Net.
MRM (EU:MRM)
Historical Stock Chart
From May 2024 to Jun 2024
MRM (EU:MRM)
Historical Stock Chart
From Jun 2023 to Jun 2024