Communiqué de presse
Résultats annuels 2018
-
Recentrage sur le segment des
commerces achevé
-
Valeur du patrimoine :
164,7 M€, en hausse de 1,5% à périmètre comparable
-
Cash-flow opérationnel net en
forte progression à 2,4 M€
-
Loyers annualisés nets des
commerces en hausse de 11% à 8,2 M€
-
Bonne avancée du plan
d'investissement
-
Situation financière
solide
-
Distribution[1]
proposée de 0,11 € par action
Paris, le
22 février 2019 : MRM (Euronext code ISIN
FR0000060196), société foncière spécialisée dans l'immobilier de
commerce, annonce ce jour ses résultats pour l'exercice clos le
31 décembre 2018. Cette publication fait suite à l'examen et à
l'arrêté des comptes[2] par le
Conseil d'administration de MRM au cours de sa réunion qui s'est
tenue le 21 février 2019.
Gestion des actifs et activité
locative au cours de l'exercice
Cession de
l'immeuble de bureaux Nova
Le 15 mai 2018, MRM a procédé
à la vente de Nova, dernier immeuble de bureaux en exploitation.
Situé à La Garenne-Colombes en péri-Défense (92), cet immeuble
multi-locataires de 10 600 m² a été cédé pour un montant de
38 millions d'euros (hors droits) avec un taux d'occupation de
81%. Suite à cette cession, au 31 décembre 2018, la catégorie
Bureaux du portefeuille d'actifs de MRM ne comprenait plus
qu'Urban, un immeuble vacant sous promesse de vente (cédé depuis,
voir paragraphe Evénement post clôture).
Gestion dynamique
des actifs de commerce
L'exercice 2018 a été marqué par
une activité locative très soutenue : 26 contrats
(nouveaux baux ou renouvellements) ont été signés, représentant un
montant annuel de loyer de 1,7 million d'euros. Parmi ces
baux, 10 concernent le centre commercial Valentin dont le chantier
de restructuration / extension est en cours.
Au cours de la période, plusieurs
nouvelles enseignes attractives ont ouvert leurs portes au public
dans des centres commerciaux de MRM. Il s'agit notamment de
Basic-Fit, LDLC.com, Le Grand
Bazar, Maxizoo, Optical Center et
V&B. Au total, 22 baux représentant
un total de 1,5 million d'euros de loyer annuel ont pris effet
de façon échelonnée au cours de l'année. Ceux-ci incluent notamment
la recommercialisation de 3 moyennes surfaces et l'entrée en
vigueur du bail de la nouvelle surface créée au sein d'Aria Parc à
Allonnes.
Le dynamisme des opérations
locatives au cours de l'année s'est traduit par une forte hausse du
taux d'occupation des surfaces à 84% au 1er janvier
2019, contre 76% au 1er janvier
2018. En conséquence, les loyers annualisés nets progressent de 11%
pour s'établir à 8,2 millions d'euros au 1er janvier
2019 contre 7,4 millions au 1er janvier
2018.
Patrimoine de 165 millions
d'euros à fin décembre 2018
La valeur de l'ensemble du patrimoine de MRM est de
164,7 millions d'euros au 31 décembre 2018, en baisse par
rapport au 31 décembre 2017 (199,6 millions d'euros). Ce
recul s'explique par la cession de l'immeuble Nova en mai 2018. A
périmètre comparable[3], la valeur
du patrimoine progresse de 1,5%.
La valeur des actifs de commerce s'établit à 159,3 millions d'euros
au 31 décembre 2018, en hausse de 0,2% par rapport à fin
décembre 2017 (159,0 millions d'euros). À périmètre
comparable, soit après retraitement de la cession des murs d'une
jardinerie réalisée au cours de la période, la progression est de
0,4%.
Les investissements réalisés en
2018 se sont élevés à 14,5 millions d'euros correspondant aux
deux plus importants projets du plan de valorisation des actifs de
commerce de MRM qui restaient à engager. Il s'agit :
-
Du programme de restructuration partielle /
extension de 2 600 m² du centre commercial Valentin à
proximité de Besançon dont l'ouverture au public est prévue début
2020 ;
-
Du programme d'extension de 2 300 m²
d'Aria Parc à Allonnes pour la création d'une moyenne surface de
3 300 m² qui a été livrée au preneur, Maison Dépôt, en octobre 2018.
. /.
Revenus locatifs
M€ |
2018 |
2017 |
Evolution à périmètre courant |
Evolution à périmètre comparable[4] |
Commerces |
8,7 |
9,0 |
-3,0% |
-3,5% |
Bureaux |
0,8 |
2,2 |
-64,0% |
+2,5% |
Revenus locatifs bruts |
9,5 |
11,2 |
-14,9% |
-3,0% |
Charges
immobilières non récupérées |
(2,9) |
(3,4) |
-15,1% |
|
Revenus locatifs nets |
6,7 |
7,8 |
-14,8% |
|
Les revenus
locatifs bruts 2018 s'établissent à 9,5 millions d'euros,
en recul de 14,9% par rapport à 2017 du fait notamment de la
cession de l'immeuble Nova intervenue au cours de la période
(15 mai 2018) et de la baisse temporaire du taux d'occupation
des commerces. À périmètre comparable, les revenus locatifs bruts
baissent de 3,0%.
Les revenus locatifs bruts du
portefeuille d'actifs de commerce s'élèvent à
8,7 millions d'euros en 2018. Le recul de 3,0% par rapport à
l'année précédente est principalement lié à la libération de trois
moyennes surfaces représentant un total de 6 000 m²
(congés reçus en 2017 sur l'actif de Reims, Aria Parc à Allonnes et
Les Halles du Beffroi à Amiens) qui n'a été que partiellement
compensée par les nouveaux baux dont les prises d'effet se sont
échelonnées sur l'année 2018.
Les revenus locatifs des bureaux reflètent les loyers perçus des locataires de
l'immeuble Nova jusqu'au 15 mai 2018, date à laquelle l'actif
a été cédé.
Les charges immobilières non
récupérées ont poursuivi leur baisse en 2018, bénéficiant de la
diminution de la vacance des actifs de commerce, du travail
entrepris sur la réduction des charges et de la hausse du taux
d'occupation de Nova.
Les revenus
locatifs nets, qui s'élèvent en 2018 à 6,7 millions
d'euros contre 7,8 millions d'euros un an plus tôt, sont
intégralement générés par les actifs de commerce. En effet, compte
tenu de la cession de Nova en mai 2018 et du poids des charges non
récupérées liées à la vacance d'Urban, les revenus locatifs nets
générés par les bureaux sont nuls en 2018.
. /.
Forte hausse du cash-flow
opérationnel net[5]
M€ |
2018 |
2017 |
Évolution à périmètre courant |
Revenus locatifs nets |
6,7 |
7,8 |
-14,8% |
Charges
d'exploitation |
(2,5) |
(2,8) |
-11,0% |
Autres
produits et charges opérationnels |
(0,3) |
(1,4) |
|
Excédent brut d'exploitation |
3,9 |
3,6 |
+7,2% |
Coût de
l'endettement financier net |
(1,5) |
(1,9) |
-21,4% |
Cash-flow opérationnel net |
2,4 |
1,7 |
+38,5% |
L'excédent brut d'exploitation
progresse pour atteindre 3,9 millions d'euros, contre
3,6 millions d'euros un an plus tôt, malgré le recul des
revenus locatifs nets. Cette progression s'explique par la baisse
des charges d'exploitation et par un niveau moindre de charges non
récurrentes en 2018 par rapport à 2017.
Le coût de l'endettement net
recule à 1,5 million d'euros contre 1,9 million en 2017,
conséquence de la réduction de l'endettement suite à la cession de
Nova (voir paragraphe Situation financière solide ci-dessous).
En conséquence, le cash-flow
opérationnel net progresse fortement à 2,4 millions d'euros
contre 1,7 million en 2017.
Impact de la variation de la
juste valeur sur le résultat net
Alors que MRM avait bénéficié de
reprises nettes de dotations aux provisions de 0,3 million
d'euros en 2017, les dotations nettes de reprises s'élèvent à
0,2 million d'euros en 2018 ce qui se traduit par un résultat
opérationnel avant cessions et variation de la juste valeur de
3,7 millions en 2018 contre 4,0 millions d'euros un an
plus tôt.
Compte tenu des investissements de
la période compensés par une hausse des taux de capitalisation et
des hypothèses de loyers de marché en baisse retenus par les
experts en fin d'année, MRM enregistre une variation négative de la
juste valeur de son patrimoine de 12,1 millions d'euros.
En conséquence, bien que
bénéficiant d'un fort recul du coût de l'endettement net, le
résultat net consolidé ressort en perte de 10,4 millions
d'euros en 2018, contre une perte de 4,6 millions d'euros en
2017.
Le compte de résultat simplifié
est joint en annexe.
Situation financière
solide
L'endettement financier brut passe
de 95,3 millions d'euros au 31 décembre 2017 à
74,1 millions d'euros au 31 décembre 2018. Ce fort recul
s'explique par le remboursement, consécutif à la vente de
l'immeuble Nova, du prêt de 22,0 millions d'euros qui avait
été accordé par SCOR.
En conséquence, et après prise en
compte de tirages pour 3,4 millions d'euros sur une ligne
de crédit dédiée au financement du plan de valorisation des
commerces, aucune échéance significative de remboursement de prêt
n'est due avant fin 2021. Par ailleurs, au 31 décembre 2018,
85% de la dette est rémunérée à taux fixe, avec un coût moyen de la
dette en baisse à 168 bps en 2018.
A fin décembre 2018, MRM dispose
d'une trésorerie et équivalents de 13,5 millions d'euros,
contre 13,3 millions d'euros au 31 décembre 2017.
L'endettement net s'établit ainsi
à 60,6 millions d'euros au 31 décembre 2018 contre
81,9 millions d'euros à fin décembre 2017. Le ratio de LTV net
ressort à 36,8% contre 41,0% un an plus tôt.
Compte tenu notamment du
dividende[6] versé en
2018 au titre de 2017 (4,8 millions d'euros), du cash-flow
opérationnel net généré au cours de l'exercice (2,4 millions
d'euros) et de la variation de juste valeur des immeubles
(-12,1 millions d'euros), l'ANR EPRA Triple Net s'établit à
102,7 millions d'euros contre 118,0 millions d'euros à
fin décembre 2017.
Actif Net Réévalué |
31.12.2018 |
31.12.2017 |
Total
M€ |
Par action
€ |
Total
M€ |
Par action
€ |
ANR EPRA Triple Net |
102,7 |
2,35 |
118,0 |
2,70 |
ANR de reconstitution |
113,4 |
2,60 |
133,2 |
3,05 |
Nombre d'actions
(retraité des auto-détenues) |
43 597 305 |
43 632 801 |
Événement post clôture
Le 30 janvier 2019, MRM a
annoncé la cession d'Urban, immeuble de bureaux inoccupé de
8 000 m² situé à Montreuil pour un prix de
6,35 millions d'euros. Cette cession est venue marquer
l'aboutissement du processus initié en juin 2013 de recentrage du
portefeuille de MRM sur l'immobilier de commerce.
Cette transaction a porté le total
cumulé des ventes d'actifs de bureaux réalisées par MRM depuis
mi-juin 2013 à 132 millions d'euros, soit un montant supérieur
de 9,8% aux valeurs d'expertise du 30 juin 2013 après prise en
compte des CAPEX.
Distribution proposée
Le Conseil d'administration de MRM
a décidé de proposer une distribution de primes d'un montant de
0,11 euro par action au titre de l'exercice 2018, identique au
montant distribué au titre de l'exercice précédent. Cette
distribution sera soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale
des actionnaires qui se réunira le 29 mai 2019. La date prévue
pour le détachement du coupon est le 5 juin 2019, pour une
mise en paiement le 7 juin 2019.
Perspectives
En 2019, MRM achèvera le
déploiement du plan d'investissement consacré à son patrimoine de
commerces et qui concerne 7 des 9 actifs en portefeuille.
Au cours de l'année 2018, MRM a
engagé un total de 21,0 millions d'euros d'investissements
correspondant principalement au lancement de son programme le plus
important, la restructuration / extension du centre commercial
Valentin ainsi qu'à la réalisation de l'extension d'un lot vacant
en vue de l'implantation d'une moyenne surface au sein d'Aria Parc
à Allonnes. Cette dernière a été livrée en octobre 2018 à
l'enseigne Maison Dépôt qui, à ce jour, n'a
pas encore ouvert ses portes au public.
À fin décembre 2018, un montant
cumulé de 34 millions d'euros d'investissement a été engagé au
titre du plan de valorisation des actifs de commerce dont
l'enveloppe totale est estimée à 35,5 millions d'euros sur la
période 2016-2019. Quatre programmes sont déjà achevés (Les Halles
du Beffroi à Amiens, Sud Canal à Saint-Quentin-en-Yvelines, Carré
Vélizy à Vélizy-Villacoublay et Aria Parc à Allonnes). Au total,
sur les 6 900 m² de surfaces additionnelles prévus dans
le plan, 4 300 m² ont déjà été créés, portant à
86 400 m² la surface totale du patrimoine de commerces de
MRM à fin décembre 2018.
L'année 2019 va être consacrée à
la poursuite du chantier du centre commercial de Valentin en vue de
l'ouverture de l'extension au public début 2020 ainsi qu'à la
réalisation de deux programmes plus modestes concernant la
rénovation de la Galerie du Palais à Tours et la restructuration du
rez-de-chaussée du Passage de la Réunion à Mulhouse.
En tenant compte des surfaces en
cours de création et avec une hypothèse de taux d'occupation du
portefeuille de commerce de 95%, MRM confirme son objectif d'un
montant total de loyers annualisés nets supérieur à
10 millions d'euros à l'issue du plan de valorisation prévue
pour début 2020 (hors acquisition ou cession).
Composition du Conseil
d'administration
Au cours de sa réunion du
21 février 2019, le Conseil d'administration de MRM a coopté
Madame Valérie Ohannessian en remplacement de Monsieur Gérard
Aubert décédé le 30 décembre 2018. Cette cooptation fait suite
à celle de Monsieur Gilles Castiel, décidée par le Conseil
d'administration au cours de sa réunion du 6 décembre 2018, en
remplacement de Monsieur Jean Guitton qui a démissionné de ses
fonctions d'administrateur suite à son départ à la retraite. Madame
Valérie Ohannessian et Monsieur Gilles Castiel ont tous deux
intégré le Comité d'audit.
Au 21 février 2019, le
Conseil d'administration est donc composé de six membres, dont deux
membres indépendants, et sa composition est la suivante :
-
Monsieur François de Varenne, Président du
Conseil d'administration
-
Monsieur Jacques Blanchard, Directeur Général et
administrateur
-
Madame Brigitte Gauthier-Darcet, administrateur
indépendant
-
Madame Valérie Ohannessian, administrateur
indépendant
-
Monsieur Gilles Castiel, administrateur
-
SCOR SE, administrateur représenté par madame
Karina Lelièvre
La cooptation de Madame Valérie
Ohannessian et celle de Monsieur Gilles Castiel seront toutes deux
proposées à la ratification de l'Assemblée Générale annuelle des
actionnaires qui se tiendra le 29 mai 2019.
Agenda
Le chiffre d'affaires du premier
trimestre 2019 sera publié le 10 mai 2019 avant ouverture de
bourse. L'Assemblée Générale des actionnaires appelée à statuer sur
les comptes de l'exercice 2018 se réunira le 29 mai 2019.
A propos de MRM
MRM est une société
d'investissement immobilier cotée qui détient et gère un patrimoine
composé d'actifs de commerce répartis dans plusieurs régions de
France. MRM a pour actionnaire majoritaire la société SCOR SE qui
détient 59,9% de son capital. MRM est cotée sur le compartiment C
d'Euronext Paris (ISIN : FR0000060196 - code Bloomberg :
MRM:FP - code Reuters : MRM.PA). MRM a opté pour le régime
SIIC au 1er janvier
2008.
Pour plus
d'informations :
MRM
5, avenue Kléber
75795 Paris Cedex 16
France
T +33 (0)1 58 44 70 00
relation_finances@mrminvest.com |
Isabelle
Laurent, DDB Financial
T +33 (0)1 53 32 61 51
M +33 (0)6 42 37 54 17
isabelle.laurent@ddbfinancial.fr
|
Site Internet :
www.mrminvest.com
Annexe 1 : Compte de
résultat
Compte de résultat simplifié IFRS
M€ |
2018 |
2017 |
Revenus locatifs nets |
6,7 |
7,8 |
Charges
d'exploitation |
(2,5) |
(2,8) |
Dotations
aux provisions nettes de reprises |
(0,2) |
0,3 |
Autres
produits et charges opérationnels |
(0,3) |
(1,4) |
Résultat opérationnel avant cessions et variation de juste
valeur |
3,7 |
4,0 |
Résultat de
la sortie d'éléments de l'actif |
(0,1) |
(0,0) |
Variation
de la juste valeur des immeubles |
(12,1) |
(6,4) |
Résultat opérationnel |
(8,5) |
(2,5) |
Coût de
l'endettement net |
(1,5) |
(1,9) |
Autres
produits et charges financières |
(0,4) |
(0,2) |
Résultat net avant impôt |
(10,4) |
(4,6) |
Impôt |
0,0 |
0,0 |
Résultat net consolidé |
(10,4) |
(4,6) |
Annexe 2 : Revenus
trimestriels
M€ |
T4 2018 |
T4
2017 |
Evolution |
Evolution
à périmètre
comparable4 |
Commerces |
2,29 |
2,22 |
+4,9% |
+2,9% |
Bureaux |
- |
0,53 |
- |
- |
Total revenus locatifs bruts |
2,29 |
2,75 |
+4,9% |
+2,9% |
Annexe 3 :
Bilan
Bilan simplifié IFRS
M€ |
31.12.2018 |
31.12.2017 |
Immeubles
de placement |
159,1 |
158,5 |
Actifs
disponibles à la vente |
5,7 |
41,1 |
Créances /
Actifs courants |
6,3 |
7,0 |
Trésorerie
et équivalents |
13,5 |
13,3 |
Total Actif |
184,6 |
219,9 |
Capitaux
propres |
102,7 |
118,0 |
Endettement
financier |
74,1 |
95,3 |
Autres
dettes et passifs |
7,8 |
6,6 |
Total Passif |
184,6 |
219,9 |
[1] Proposition
d'une distribution de primes soumise à l'approbation de l'Assemblée
Générale annuelle des actionnaires appelée à se tenir le
29 mai 2019.
[2] Les
procédures d'audit ont été effectuées et le rapport de
certification des comptes sociaux de MRM SA et des comptes
consolidés du Groupe est en cours d'émission.
[3] Évolution
du patrimoine retraité des cessions réalisées en 2018.
[4] Les
évolutions à périmètre comparable sont établies en déduisant du
chiffre d'affaires publié en année n les loyers générés par les
actifs acquis et en déduisant du chiffre d'affaires publié en année
n-1 les loyers générés par les actifs cédés.
[5] Cash-flow
opérationnel net = résultat net consolidé avant impôt retraité des
éléments non monétaires.
[6]
Distribution de primes.
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Source: MRM via Globenewswire
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