Communiqué de
presse
Résultats du 1er
semestre 2016
. Revenus locatifs bruts en
hausse de 1,4% à périmètre comparable[1]
. Cash-flow opérationnel net[2] en forte
hausse de 19,8%
. Bon avancement des plans de valorisation
des commerces
Paris, le
29 juillet 2016 : MRM (Euronext code ISIN
FR0000060196), société foncière spécialisée dans l'immobilier de
commerces et de bureaux, annonce ce jour ses résultats pour le
premier semestre clos le 30 juin 2016. Cette publication fait
suite à l'examen et à l'arrêté des comptes[3] par le
Conseil d'administration de MRM au cours de sa réunion qui s'est
tenue le 28 juillet 2016.
Patrimoine de
224,4 millions d'euros à fin juin 2016
La valeur[4] du
patrimoine de MRM s'établit à 224,4 millions d'euros au
30 juin 2016 contre 226,0 millions d'euros au
31 décembre 2015. Cette évolution intègre notamment une
nouvelle cession de bureaux, celle de l'immeuble Cytéo situé à
Rueil-Malmaison.
La valeur du patrimoine au 31 décembre 2015 retraitée de la
cession de Cytéo s'élève à 220,0 millions d'euros. Au
cours du premier semestre, les investissements se sont élevés
à 3,8 millions d'euros et la juste valeur du patrimoine
s'est appréciée de 0,6 million d'euros. Au total, la valeur du
patrimoine a progressé de 2,0% à périmètre comparable[5].
Valeur du patrimoine de MRM
|
30.06.2016
M€ % du total |
31.12.2015
M€ |
Evolution
à périmètre comparable5 |
Commerces |
149,0 |
66% |
144,0 |
+3,5% |
Bureaux |
75,4 |
34% |
82,0 |
-0,8% |
Total MRM |
224,4 |
100% |
226,0 |
+2,0% |
Commerces
La valeur du portefeuille de
commerces progresse de 3,5% par rapport à fin décembre 2015,
reflétant le bon avancement des plans de valorisation, plus
particulièrement ceux concernant Les Halles (Amiens), Sud Canal
(Saint-Quentin-en-Yvelines) et le Passage de la Réunion
(Mulhouse).
Au cours du semestre, l'activité de gestion locative a été
soutenue. Neuf baux ou renouvellements de baux ont été signés sur
la période, représentant un loyer annuel total de 0,9 million
d'euros. Six d'entre eux concernent des surfaces
pré-commercialisées dans le cadre des plans de valorisation en
cours (Les Halles, Sud-Canal et Carré Vélizy à Vélizy-Villacoublay)
et n'ont pas encore pris effet à la fin du semestre.
Les investissements réalisés au cours du semestre se sont élevés à
2,4 millions d'euros et ont été consacrés aux programmes de
valorisation des Halles, de Sud Canal et du Passage de la
Réunion.
Au 1er juillet
2016, le taux d'occupation des surfaces du portefeuille de commerce
est quasi-stable à 81% contre 82% six mois plus tôt. Le taux de
vacance des surfaces est le reflet des chantiers en cours pendant
le semestre pour Les Halles et Sud Canal ainsi que de la vacance
stratégique du Passage de la Réunion et de la Galerie du Palais
(Tours).
Les loyers annualisés nets s'élèvent à 7,6 millions d'euros au
1er juillet
2016, soit une baisse de 3,0% par rapport au 1er janvier
2016 reflétant les départs de locataires et les allégements
temporaires de loyer consentis dans le cadre des plans de
valorisation.
Bureaux
Au cours du semestre, MRM a cédé
l'immeuble Cytéo pour un montant hors droits de 6,3 millions
d'euros.
A périmètre comparable5, la valeur du
portefeuille de bureaux est en léger recul de 0,8% par rapport à
fin décembre 2015, l'immeuble Solis (Les Ulis), dont la cession a
été finalisée en juillet 2016, étant comptabilisé dans les comptes
au 30 juin 2016 à sa valeur de promesse nette de
frais.
Au 1er juillet
2016, les loyers annualisés nets des immeubles de bureaux en
exploitation s'élèvent à 4,7 millions d'euros, soit une hausse
significative de 23,4% par rapport au 1er janvier
2016 liée à la prise d'effet au premier trimestre des nouveaux baux
sur Cap Cergy (Cergy-Pontoise). Ceux-ci ont porté à 95% le
taux d'occupation de cet immeuble dont le processus de cession a
été lancé.
Hausse des
revenus locatifs et du résultat opérationnel courant
Chiffre d'affaires consolidé |
S1 2016 |
S1 2015 |
Evolution à périmètre courant |
Evolution à périmètre comparable1 |
M€ |
% du total |
M€ |
Commerces |
4,4 |
64% |
4,8 |
-7,8% |
-7,8% |
Bureaux |
2,4 |
36% |
2,3 |
+7,1% |
+23,6% |
Revenus locatifs bruts |
6,8 |
100% |
7,0 |
-3,0% |
+1,4% |
Le recul de 7,8% des revenus
locatifs bruts des commerces s'explique notamment par la vacance
stratégique et les conditions locatives consenties dans la phase
précédant la mise en oeuvre des plans de valorisation. Il est à
noter que les nouveaux baux signés depuis le quatrième trimestre
2015 dans le cadre de ces plans de valorisation, qui représentent
un montant total de 1 million d'euros de loyers additionnels,
soit une réduction potentielle de 8,5 points du taux de
vacance, n'ont pas encore pris effet à la fin du
semestre.
Concernant les bureaux, les revenus locatifs bruts ont augmenté de
23,6% à périmètre comparable1. Cette forte
hausse s'explique par la prise d'effet de nouveaux baux qui a plus
que compensé l'effet des cessions puisque les revenus locatifs
progressent de 7,1% à périmètre courant.
Au total, le chiffre d'affaires consolidé du premier semestre est
en baisse de 3,0% à 6,8 millions d'euros, en progression de
1,4% à périmètre comparable1.
Une nouvelle diminution des charges immobilières non récupérées
(-6,6% par rapport au premier semestre 2015) a permis de limiter à
1,1% la baisse des revenus locatifs nets qui s'établissent à
4,5 millions d'euros.
Le résultat opérationnel courant s'établit à 2,5 millions
d'euros, en hausse de 5,9% par rapport au premier semestre
2015.
MRM enregistre un résultat net consolidé de 1,6 million d'euros,
contre 3,0 millions d'euros au premier semestre 2015. Cette
baisse s'explique essentiellement par la moindre progression de
juste valeur enregistrée au premier semestre 2016
(+0,3 million d'euros[6]) comparée à
celle enregistrée au premier semestre 2015 (+2,2 millions
d'euros).
Cash-flow opérationnel net2
M€ |
S1 2016 |
S1
2015 |
Variation |
Revenus locatifs nets |
4,5 |
4,6 |
-1,1% |
Charges
d'exploitation |
(1,8) |
(1,8) |
-0,9% |
Autres
produits et charges opérationnels |
0,2 |
(0,0) |
|
Excédent brut d'exploitation |
2,9 |
2,7 |
+5,2% |
Coût de
l'endettement net |
(1,1) |
(1,2) |
-13,1% |
Cash-flow opérationnel net |
1,8 |
1,5 |
+19,8% |
Forte progression
du cash-flow opérationnel net
Malgré l'effet périmètre lié aux
cessions, l'impact favorable de la diminution des charges
immobilières non récupérées sur les revenus locatifs nets et la
baisse des charges opérationnelles nettes ont permis de dégager un
excédent brut d'exploitation de 2,9 millions d'euros, en
hausse de 5,2% par rapport au premier semestre 2015.
Le coût de l'endettement net a continué de baisser pour atteindre
1,1 million d'euros
(-13,1%). MRM
a ainsi généré un cash-flow opérationnel net de 1,8 million
d'euros, en progression de 19,8% par rapport au premier semestre
2015.
Situation
financière solide
Au cours du semestre, MRM a procédé au remboursement d'une dette
bancaire de 27,2 millions d'euros arrivée à échéance au moyen
d'un nouveau prêt de 22,0 millions d'euros (à échéance janvier
2017) et, pour le solde, au moyen des fonds propres du Groupe.
Compte tenu également d'un remboursement consécutif à la cession de
Cytéo et des amortissements contractuels réalisés pendant le
semestre, l'endettement financier a reculé de 10,0 millions
d'euros par rapport au 31 décembre 2015.
MRM dispose à fin juin 2016 d'une trésorerie et équivalents de
6,3 millions d'euros, contre 13,4 millions d'euros au
31 décembre 2015. L'endettement net s'établit ainsi à
94,7 millions d'euros au 30 juin 2016, contre
97,6 millions d'euros au 31 décembre 2015, soit une
baisse de 3%.
Le ratio de LTV net a continué de baisser et ressort à 42,2% au
30 juin 2016, contre 43,2% au 31 décembre 2015.
L'ANR EPRA triple net s'établit à 123,8 millions d'euros, en
léger recul par rapport au 31 décembre 2015
(126,5 millions d'euros). Retraité du dividende[7] de
4,4 millions d'euros versé au titre de l'exercice 2015, l'ANR
EPRA triple net progresse de 1,4% grâce au résultat net consolidé
bénéficiaire de 1,6 million d'euros dégagé sur le premier
semestre.
Actif Net Réévalué |
30.06.2016 |
31.12.2015 |
30.06.2015 |
total
M€ |
par action
€ |
total
M€ |
par action
€ |
total
M€ |
par action
€ |
ANR EPRA Triple net |
123,8 |
2,84 |
126,5 |
2,90 |
122,2 |
2,80 |
ANR de reconstitution |
137,5 |
3,15 |
140,0 |
3,21 |
135,0 |
3,09 |
Nombre d'actions
(retraité des auto-détenues) |
43 623 633 |
43 612 702 |
43 633 061 |
Perspectives
Depuis juin 2013, MRM a engagé une stratégie de recentrage
progressif de ses activités sur l'immobilier de commerce. Les deux
nouvelles ventes de bureaux réalisées depuis le début de l'année
2016 portent le total des cessions à six actifs sur les neuf
immeubles que MRM détenait en juin 2013. Le montant total des
cessions réalisées à ce jour s'élève à 66,9 millions d'euros
(hors droits). MRM va poursuivre son plan de cession pour les
actifs de bureaux encore en portefeuille (Cap Cergy, Nova à La
Garenne-Colombes et Urban à Montreuil) au cours des trimestres à
venir et vise une sortie du segment de bureaux à l'horizon fin
2016/début 2017.
Disposant d'une structure
financière solide, MRM a planifié un programme d'investissement
ambitieux visant à exploiter le potentiel de valorisation de ses
actifs de commerce. Les deux programmes de travaux engagés au cours
du premier semestre portant sur Les Halles et Sud Canal seront
livrés en 2016. Deux autres programmes ont été engagés avec une
livraison prévue en 2017 : ils concernent Carré-Vélizy et le
Passage de la Réunion. Sur un montant total
de 32,0 millions d'euros d'investissements prévisionnels
identifiés pour le patrimoine de commerce (soit 21% de sa valeur au
30 juin 2016), l'enveloppe d'investissements engagés
en 2016 devrait ainsi atteindre 12 millions
d'euros.
Suite au protocole d'accord signé avec Carrefour Property au cours
du premier semestre, l'engagement des travaux
d'extension/rénovation du centre commercial d'Ecole-Valentin
(Besançon) est désormais planifié pour 2017. MRM prévoit également
de lancer l'année prochaine les chantiers de la Galerie du Palais
et du retail park d'Allonnes (Le Mans). Ainsi, tous les programmes
de valorisation identifiés pour les actifs de commerces auront,
sauf imprévu, été lancés d'ici fin 2017.
Agenda
Le chiffre d'affaires du troisième trimestre 2016 sera publié le
10 novembre 2016 avant ouverture de bourse.
A propos de
MRM
MRM est une société d'investissement immobilier cotée dont le
portefeuille d'actifs, d'une valeur de 224,4 millions d'euros
(hors droits) à fin juin 2016, est composé de commerces (66%) et de
bureaux (34%). Depuis le 29 mai 2013, MRM a pour actionnaire
principal la société SCOR SE qui détient 59,9% du capital. MRM est
cotée sur le compartiment C d'Euronext Paris (ISIN :
FR0000060196 - code Bloomberg : MRM:FP - code Reuters :
MRM.PA). MRM a opté pour le régime SIIC au 1er janvier
2008.
Pour plus
d'informations :
MRM
5, avenue Kléber
75795 Paris Cedex 16
France
T +33 (0)1 58 44 70 00
relation_finances@mrminvest.com |
Isabelle
Laurent, DDB Financial
54, rue de Clichy
75009 Paris
France
T +33 (0)1 53 32 61 51
isabelle.laurent@ddbfinancial.fr
|
Site Internet :
www.mrminvest.com
Annexe 1 :
Compte de résultat simplifié IFRS
Compte de résultat simplifié IFRS
en M€ |
S1 2016 |
S1
2015 |
Évolution |
Revenus locatifs bruts |
6,8 |
7,0 |
-3,0% |
Charges
immobilières non récupérées |
(2,3) |
(2,5) |
-6,6% |
Revenus locatifs nets |
4,5 |
4,6 |
-1,1% |
Charges
d'exploitation |
(1,8) |
(1,8) |
-0,9% |
Dotations
aux provisions nettes de reprises |
(0,2) |
(0,4) |
|
Résultat opérationnel courant |
2,5 |
2,4 |
+5,9% |
Résultat
de la sortie d'éléments de l'actif |
0,0 |
(0,1) |
|
Variation
de la juste valeur des immeubles |
0,3 |
2,2 |
|
Autres
produits et charges opérationnels |
0,2 |
(0,0) |
|
Résultat opérationnel |
3,0 |
4,4 |
-31,7% |
Coût de
l'endettement net |
(1,1) |
(1,2) |
-13,1% |
Autres
produits et charges financières |
(0,3) |
(0,2) |
|
Résultat net avant impôt |
1,6 |
3,0 |
|
Impôt |
0,0 |
(0,0) |
|
Résultat net consolidé |
1,6 |
3,0 |
|
Annexe 2 :
Revenus trimestriels
Chiffres d'affaires
consolidés
en M€ |
T2 2016 |
T2
2015 |
Évolution
à périmètre
comparable |
Commerces |
2,2 |
2,4 |
-10,5% |
Bureaux |
1,2 |
1,0 |
+30,9% |
Revenus locatifs bruts |
3,4 |
3,5 |
+1,0% |
Annexe 3 : Bilan au 30 juin
2016
Bilan simplifié IFRS
en M€ |
30.06.
2016 |
31.12.
2015 |
Immeubles
de placement |
189,1 |
216,3 |
Actifs
disponibles à la vente |
35,4 |
9,7 |
Créances /
Actifs courants |
11,8 |
8,4 |
Trésorerie et équivalents |
6,3 |
13,4 |
Total Actif |
242,5 |
247,8 |
Capitaux
propres |
123,9 |
126,6 |
Endettement financier |
101,0 |
111,0 |
Autres
dettes et passifs |
17,5 |
10,2 |
Total Passif |
242,5 |
247,8 |
Annexe 4 :
Cessions réalisées depuis le 1er janvier
2013
Actifs cédés |
Date de cession |
Prix HD
(M€) |
Immeuble de
bureaux,
Rue de la Bourse à Paris (2e) |
Décembre
2013 |
10,4 |
Immeuble de
bureaux,
Rue Cadet à Paris (9e) |
Avril
2014 |
12,0 |
Ensemble
d'immeubles de bureaux Delta,
Rungis (94) |
Septembre 2014 |
10,5 |
Immeuble de
bureaux Plaza,
Rue de la Brêche-aux-Loups à Paris (12e) |
Avril
2015 |
16,8 |
Immeuble de
bureaux Cytéo,
Rueil-Malmaison (92) |
Avril
2016 |
6,3 |
Immeuble
de bureaux Solis,
Les Ulis (91) |
Juillet
2016 |
11,0 |
[1] Les
évolutions à périmètre comparable sont établies en déduisant du
chiffre d'affaires publié en année n les loyers générés par les
actifs acquis et en déduisant du chiffre d'affaires publié en année
n-1 les loyers générés par les actifs cédés.
[2] Cashflow
opérationnel net = résultat net consolidé avant impôt retraité des
éléments non monétaires.
[3] Les comptes
ont fait l'objet d'une revue limitée de la part des commissaires
aux comptes. Le rapport des commissaires aux comptes sur
l'information semestrielle 2016 a été émis sans observation ni
réserve.
[4] Valeur hors
droits établie à partir des valeurs d'expertise au 30 juin 2016
réalisées par Jones Lang Lasalle, comprenant les actifs destinés à
être cédés comptabilisés conformément aux principes de la norme
IFRS 5.
[5] Retraité
des cessions réalisées au cours du premier semestre 2016.
[6] Montant net
d'un reclassement de stock de franchises restant à étaler sur les
immeubles destinés à la vente pour un montant de 0,3 million
d'euros.
[7]
Distribution de dividendes et de primes.
MRM communiqué en PDF
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Source: MRM via Globenewswire
HUG#2031769
MRM (EU:MRM)
Historical Stock Chart
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MRM (EU:MRM)
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