Publication des comptes au 30 juin
2017
Regulatory News:
ANF Immobilier (Paris:ANF):
I) Dualité du patrimoine illustrée par deux négociations
exclusives indissociables, dans le cadre d’un projet qui offrirait
la liquidité aux actionnaires d’ANF
ANF Immobilier (« ANF ») annonce avoir signé deux protocoles de
négociation exclusive :
- l’un avec Icade, concernant le projet d’Icade d’acquérir ANF
par l’acquisition du bloc majoritaire détenu par Eurazeo suivi
d’une offre publique d’achat obligatoire à un prix par action de
22,15 euros (le « Projet d’Offre d’Icade »), Eurazeo et Icade ayant
par ailleurs signé un protocole de négociation exclusive pour la
cession du bloc majoritaire à ces conditions ;
- l’autre avec Primonial REIM concernant le projet de Primonial
REIM d’acquérir en bloc, dans le cadre de la gestion de ses fonds,
la quasi-intégralité du portefeuille immobilier « Héritage » d’ANF
Immobilier à usage mixte situé principalement à Marseille (le «
Patrimoine Héritage ») et un immeuble de commerces situé à Lyon,
pour un prix de 400.422.696 euros (le « Projet de Cession du
Patrimoine Héritage »).
Les deux projets sont indissociables, en ce que l’acquisition
par Icade du bloc majoritaire détenu par Eurazeo dans ANF,
représentant 50,48% du capital et 53,73% des droits de vote d’ANF,
serait conditionnée à la signature d’une promesse synallagmatique
de vente sur le Patrimoine Héritage, la signature de la promesse ne
devant intervenir qu’après la signature du contrat d’acquisition du
bloc majoritaire détenu par Eurazeo.
L’adossement d’ANF Immobilier à Icade, l’une des principales
sociétés foncières parisiennes, permettrait à ANF Immobilier,
d’accélérer sa stratégie de croissance. Cette dernière, fondée sur
l’investissement en immobilier tertiaire dans les métropoles
régionales dynamiques, s’allierait à la capacité financière d’Icade
dans un contexte de concentration du secteur.
L’offre publique d’achat qui est inhérente au Projet d’Offre
d’Icade offrirait une liquidité à l’ensemble des actionnaires d’ANF
au prix par action de 22,15 euros.
Le Projet d’Offre d’Icade représenterait une prime sur le cours
d’ANF de +5,0% sur la base du cours de clôture au 21 juillet 2017,
et de respectivement +6,3% et +10,2% sur la base de la moyenne 1
mois et 3 mois des cours, pondérée par les volumes, arrêtée au 21
juillet 2017 (corrigée du dividende détaché le 6 juin 2017). Il
représenterait une prime et une décote de respectivement +5,7% et
-15,2% par rapport à l’Actif Net Réévalué triple net publié au 30
juin 2017 et celui publié au 31 décembre 2016 (corrigé du dividende
détaché le 6 juin 2017).
Le Projet de Cession du patrimoine Héritage au profit de
Primonial REIM, l’un des principaux gestionnaires français
d’organisme de placement immobilier, serait l’aboutissement de la
stratégie d’ANF Immobilier de céder son Patrimoine Héritage et de
se concentrer sur le secteur de l’immobilier tertiaire dans les
métropoles régionales à forte croissance. Il s’inscrit également
dans un contexte marseillais difficile avec une augmentation
importante de l’offre commerciale autour de la rue de la République
et une période compliquée pour l’activité commerciale en
France.
Cette cession en bloc se ferait à une décote de respectivement
-17,0% et -20,5% par rapport à la valeur des expertises
individuelles des immeubles au 30 juin 2017 et au 31 décembre 2016
pour les actifs concernés1.
Le directoire et le conseil de surveillance d’ANF ont approuvé
la signature des deux protocoles de négociation exclusive,
l’engagement de la consultation des instances représentatives du
personnel d’ANF sur ce projet, et la poursuite des négociations en
vue de finaliser les accords juridiques.
Le conseil de surveillance s’appuie par ailleurs sur le cabinet
Finexsi, représenté par Monsieur Olivier Perronet, agissant comme
expert indépendant, qui rendra une attestation sur le caractère
équitable des conditions financières tant du Projet d’Offre Icade
(prix par action de 22,15 euros) que du Projet de Cession du
Patrimoine Héritage (l’ « Attestation d’Equité »). La décision
du conseil de surveillance sur les accords définitifs
n’interviendra qu’après la consultation des instances
représentatives du personnel et la réception de l’Attestation
d’Equité.
En fonction du calendrier de consultation des instances
représentatives du personnel et des délais techniques de
préparation de la promesse synallagmatique de vente, et sous
réserve des décisions des organes sociaux des sociétés concernées,
les parties envisagent que la cession du bloc majoritaire dans ANF
et la signature des accords définitifs sur le Patrimoine Héritage
pourraient intervenir au cours du 4ème trimestre 2017, l’offre
publique d’achat obligatoire sur le reste du capital d’ANF devant
être déposée postérieurement à l’acquisition du bloc de
contrôle.
Pour Bruno Keller, Président du Conseil de surveillance d’ANF
Immobilier « Aux côtés d’Icade, leader de son secteur, la
réalisation de cette double opération permettrait à ANF Immobilier
d’écrire une nouvelle page de son histoire. Les deux projets de
cession lui donneraient les moyens d’accélérer sa stratégie de
croissance résolument orientée sur l’immobilier tertiaire basé dans
les métropoles régionales dynamiques et d’aborder sereinement une
nouvelle étape de son développement dans le contexte de
concentration du secteur. »
1 Les décotes par rapport aux valeurs des expertises du 30 juin
2017 et du 31 décembre 2016 représentent respectivement 66,4
millions d’euros et 85,5 millions d’euros auxquelles s’ajoute une
indemnité de rendement de 15,4 millions d’euros.
II) Premier semestre
2017
a) Comptes au 30 juin 2017
Au premier semestre 2017, les revenus locatifs bruts d’ANF
Immobilier s’élèvent à 24,4 millions d’euros selon les normes IFRS.
Ce montant représente une baisse de -5%, majoritairement issue d’un
contexte marseillais difficile. Cette tendance devrait être
compensée par les développements en cours à Bordeaux à partir de
2018 et par l’impact des nouvelles acquisitions dont celles de
Toulouse, réalisée à la fin du mois de mars 2017. A périmètre
constant, les revenus diminuent de -6% et s’établissent à 22,2
millions d’euros. Les revenus du portefeuille proviennent des baux
de bureaux pour 56%, de commerces pour 16% et d’hôtels pour 10%.
L’immobilier tertiaire représente ainsi désormais 83% des loyers
bruts et l’habitation, y compris accessoires, ne représente plus
que 17% des loyers. En part du Groupe, les loyers s’élèvent à 20,2
millions d’euros, en baisse de -3% par rapport au premier semestre
de l’année 2016.
En quelques chiffres :
• L’EBITDA récurrent s’établit à 16,1 millions d’euros.
L’indicateur marque une baisse de -8% principalement issue de la
diminution des revenus locatifs évoquée ci-dessus. En parallèle, la
marge d’EBITDA récurrent, selon les normes IFRS, diminue de -200
bps passant de 68% à 66% ;
• Les loyers bruts, résultant des actifs compris dans le
périmètre de l’offre Primonial REIM, annualisés à la date du 30
juin 2017, représentent un montant de 17,5 millions d’euros ;
• Le Résultat Net Récurrent EPRA, part du Groupe ajusté (ou
Adjusted EPRA Earnings) s’élève à 8,2 millions d’euros ou 0,45
euros par action, soit une progression de +4% par rapport au
premier semestre de l’année 2016 issue d’un allègement des coûts de
financement récurrents ;
• Le Résultat IFRS, après minoritaires s’élève à -96,9 millions
d’euros impacté principalement par un résultat de juste valeur et
de cession consolidé négatif de -91,4 millions d’euros, reflet des
négociations exclusives pour le patrimoine marseillais ;
• La valeur du patrimoine s’élève à 1 014 millions d’euros,
illustrant l’impact de juste valeur évoqué précédemment et des
investissements à hauteur de 39 millions d’euros sur la période. Le
patrimoine dit « core » représente, à fin juin 2017, 65% du
patrimoine ;
• Le ratio de LTV calculé sur la base des valeurs des rapports
d’expertise du 30 juin 2017 est de 47% ;
• Au 30 juin 2017, l’Actif Net Réévalué triple net s’établit à
20,96 € par action, selon la méthode de l’EPRA, reflétant le
résultat de Juste Valeur et de cession de -91,4 millions d’euros
issu principalement des actifs marseillais compris dans le
périmètre de l’offre Primonial REIM ;
• L’offre publique d’achat d’Icade à un
prix de 22,15 euros par action fait ainsi ressortir une prime de
+5,7% par rapport à l’Actif Net Réévalué triple net.
b) Activité du 1er semestre 2017
- Lyon, Bordeaux et Toulouse
A Lyon, la foncière poursuit ses projets de développements et a
obtenu, fin avril 2017, un permis de construire pour son projet
Park View, une opération d’envergure située à proximité du Parc de
la Tête d’Or. Cette dernière vise la restructuration de l’ancien
siège d’Adecco, d’une surface actuelle de 9 000 m², en un
immeuble de bureaux neufs de plus de 22 000 m² pour un budget
de travaux de l’ordre de 53 millions d’euros.
Du côté de la Part-Dieu, ANF Immobilier a sécurisé ses flux
locatifs avec Areva qui a confirmé l’occupation de la majeure
partie des surfaces que l’utilisateur occupe actuellement jusqu’en
2021 pour un loyer de l’ordre de 6,9 millions d’euros (immeubles
Lafayette et Stratège).
A Bordeaux, ANF Immobilier a célébré, fin juin, le premier arbre
de l’opération Quai 8.2 en présence de ses partenaires et des
pouvoirs publics. 16 millions d’euros ont été investis, au cours du
premier semestre 2017, dans ce développement tertiaire emblématique
à proximité immédiate de la gare LGV. Pour rappel, le montant
d’investissement total est de 97 millions d’euros et la livraison
de l’ensemble immobilier est prévue au second semestre 2018.
Dans cette même métropole, la foncière a signé un nouveau bail
de sous-location avec l’utilisateur Casino sur l’actif appelé
« Nautilus ». Cet acte permet d’allonger la période ferme
de sous-location d’une durée de 2,3 années (jusqu’à fin 2022) et
assure un revenu locatif pérenne de 2,2 millions d’euros.
A Toulouse, la Société a signé l’acquisition, fin mars 2017,
d’un premier ensemble immobilier, appelé Centreda et idéalement
situé dans la zone de Blagnac pour 19 millions d’euros. Ce dernier
est constitué de 2 bâtiments totalisant 16 150 m² de bureaux
(multi-locataires) et représente un revenu locatif additionnel de
+2 millions d’euros.
A Marseille, ANF Immobilier a signé un bail d’une durée ferme de
9 années avec Now Coworking, opérateur majeur d’espaces de
« coworking » en France, pour son opération Rive Neuve
(restructuration d’un immeuble existant en 2 848 m² de bureaux
neufs avec vue privilégiée sur le Vieux-Port). Le montant
d’investissements additionnels, de l’ordre de 9 millions d’euros,
génèrera un flux locatif de 0,7 millions d’euros à partir de la
livraison prévue pour 2019.
Au regard de son patrimoine historique, ANF Immobilier a
constaté, depuis plus de trois ans, une augmentation forte de
l’offre commerciale à Marseille, en raison de la livraison de
nombreux centres commerciaux à proximité immédiate de la rue de la
République. Cet afflux, malgré un repositionnement stratégique de
la foncière, a un impact négatif, notamment sur les commerces liés
à l’équipement de la personne. Entre le 31 décembre 2016 et le 30
juin 2017, le loyer brut « passant » des commerces du
patrimoine historique a ainsi diminué de -0,7 millions d’euros
(notamment avec les départs des enseignes Célio et Mango) et le
taux de vacance EPRA pour les commerces de la foncière a
consécutivement augmenté de 13,1% à 18,9%.
Afin d’insuffler une nouvelle énergie à la rue de la République,
la foncière a annoncé l’inauguration de Chevalier Roze en août
2017, un pôle dédié à l’actualité artistique contemporaine, dans la
rue du même nom, entre le Vieux Port et le quartier historique du
Panier, plus de 800 m² répartis en 7 espaces distincts et rénovés à
cette occasion, accueillent des acteurs culturels internationaux
pour faire de cette rue une référence en termes de création
contemporaine.
Chiffres EPRA du premier semestre
2017
30/06/2017
30/06/2017
En M€ EPRA Retraitement IFRS EPRA Retraitement IFRS Var. EPRA
Loyers 24.4 -
24.4 25.8 - 25.8 -5.4% Charges immobilières
nettes - 2.6 1.3
-3.8 - 2.5 0.8
- 3.3
EBITDA Immobilier 21.8 1.3
20.6 23.3 0.8 22.5 -6.2%
marge 89.5% 84.4% 90.2% 87.3% Charges de Structure - 5.7 4.1
- 9.8 - 5.7 - 5.7
EBITDA
16.1 5.3 10.8 17.6
0.8 16.8 -8.3% marge 66.1% 44.3% 68.2% 65.3%
Résultat Financier - 7.8 2.3
- 10.1 - 8.3 - 8.3
Amortissements - 0.4
- 0.4 - 0.5 - 0.5 Résultat JV et de
cession - 91.4
- 91.4 - 17.4 - 17.4 Autres 0.2 - 0.6
0.8 0.2 3.5 - 3.3 Impots - 0.3
- 0.3 0.1 0.1 Impact
Minoritaires - 1.7 4.5
- 6.2 - 2.8 0.3
- 3.1
Resultat Net Récurrent (Part du groupe)
6.5 103.4 - 96.9 6.8
22.5 - 15.6 -4.5% marge 26.7% -397.4%
26.5% -60.7% Ajustement frais de structure non-réccurents 0.7 - 0.7
- - - Ajustement résultat financier 1.0 - 1.0 - 1.1
1.1 -
Resultat Net ajusté (Part du groupe)
8.2 101.7 - 96.9 7.9
23.6 - 15.6 3.6%
Resultat Net
(Total) 8.2 - 90.8
9.6 - 12.6 -14.2%
Resultat
Net ajusté (Total) 9.9 -
90.8 10.7 - 12.6 -7.3%
Les comptes ont été arrêtés par le directoire du 17 juillet
2017. Les procédures d’audit sur les comptes consolidés ont été
effectuées. Les rapports de certification seront émis après
finalisation des vérifications spécifiques.
Agenda financier
2017Résultats semestriels24 juillet 2017 à 8h30
(Webcast)
A propos d’ANF
Immobilier
ANF Immobilier (ISIN FR0000063091) est une foncière
d’investissement cotée, détenant un patrimoine diversifié de
bureaux, commerces, hôtels et logements pour un montant de 1
milliard d’euros en France. Elle est une foncière de
transformation, en métamorphose, tournée vers l’immobilier
tertiaire, la création de valeur et l’accompagnement des métropoles
régionales dynamiques. Elle est actuellement implantée à Bordeaux,
Lyon, Marseille et Toulouse. Cotée sur l’Eurolist B d’Euronext
Paris, ANF Immobilier est présente dans l’indice de référence
immobilier EPRA.
A propos d’Icade
L’immobilier de tous vos futurs
Foncière, développeur et promoteur, Icade est un opérateur
immobilier intégré, qui conçoit des produits et des services
immobiliers innovants pour répondre aux nouveaux usages et modes de
vie urbains. Plaçant la RSE et l’innovation au cœur de sa
stratégie, Icade est au plus près des acteurs et des utilisateurs
qui font la ville – collectivités et habitants, entreprises et
salariés, institutions et associations… Icade allie
l’investissement en immobilier tertiaire et de santé (patrimoine au
30/06/17 : de 9,9 Md€) à la promotion (CA économique 2016 de 1 005
M€) pour réinventer le métier de l’immobilier et contribuer à
l’émergence des villes de demain, vertes, intelligentes et
responsables. Icade est un acteur majeur du Grand Paris et des
métropoles régionales. Icade est une société cotée (SIIC) sur
Euronext Paris. Son actionnaire de référence est le Groupe Caisse
des Dépôts.
A propos de Primonial
REIM
Primonial REIM est une société de gestion de portefeuille,
agréée le 16 décembre 2011 par l'Autorité des Marchés Financiers
sous le numéro GP-11000043. Elle a reçu l'agrément AIFM le 10 juin
2014. Son capital social est détenu par Primonial Holding
(majoritairement) et UFF Banque.
Son Directoire est composé de Laurent Fléchet (Président),
Grégory Frapet et Stéphanie Lacroix (Directeurs Généraux).
Consultez la
version source sur businesswire.com : http://www.businesswire.com/news/home/20170723005063/fr/
ANF Immobilier :Laurent Milleron, +33 1 44 15 01
11investorrelations@anf-immobilier.comorPresse :Renaud Large, +33 1
58 47 96 30renaud.large@havas.com
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