GFC Gecina Nom

François Berthon,

Agefi-Dow Jones

PARIS (Agefi-Dow Jones)--Les résultats semestriels supérieurs aux attentes de Gecina viennent d'apporter un nouvel argument pour la revalorisation boursière de la première foncière cotée de bureaux en Europe.

L'action a bondi vendredi de 5,3%, après que la société a annoncé avoir enregistré un résultat net récurrent (RRN) de 218,8 millions d'euros au premier semestre, en hausse de 2,5%. Par action, le résultat s'est établi à 2,96 euros, au-dessus des 2,73 euros anticipés par le consensus des analystes interrogés par Factset.

Deuxième bonne surprise, le groupe a relevé sa prévision de RRN dans une fourchette comprise entre 5,80 et 5,85 euros, contre 5,70 à 5,75 euros précédemment. Ce relèvement "résulte à la fois d'une activité locative dynamique et d'un environnement de taux d'intérêt meilleur qu'attendu", a souligné le courtier Oddo-BHF.

Un marché des bureaux franciliens dynamique

Les bonnes statistiques du secteur publiées à la fin juin par Immostat le laissaient présager : Gecina est porté par un solide marché des bureaux franciliens, illustré par la hausse de ses loyers. Hors effet des cessions d'actifs non stratégiques, les revenus locatifs de la foncière ont augmenté de 2% au premier semestre, pour s'établir à 330,6 millions d'euros.

La visibilité est bonne. Gecina prévoit désormais un taux de croissance des loyers de ses bureaux à périmètre constant de plus de 2% cette année (hors effet vacance) contre une progression de 1,7% à 2% attendue jusqu'alors.

"Un certain optimisme est de mise sur l'immobilier de bureaux. Les créations d'emplois du premier trimestre ont créé la surprise après le trou d'air de 2018 et permettent d'espérer un retour sur la dynamique de 2017", observe Jean-Marc Peter, directeur général du gestionnaire de fonds immobiliers Sofidy.

Ces nouveaux postes alimentent la demande de surfaces de bureaux dans les zones écoSHYnomiques dynamiques, avec comme corollaire des taux de vacance bas et une hausse des loyers. Un phénomène amplifié par la raréfaction de l'offre de bureaux dans les zones les plus centrales de Paris.

Or, la hausse des valeurs locatives alimente celle de l'Actif net réévalué (ANR), l'indicateur clé du secteur mesurant la valeur patrimoniale d'une foncière. L'ANR de Gecina calculé selon les recommandations de l'association européenne regroupant les professionnels de l'immobilier (European Public Real Estate Association, EPRA), est ressorti à 169,8 euros par action à fin juin, en hausse de 8% sur un an et de 5,1% sur six mois.

Avec un cours de Bourse de 133,1 euros, Gecina affiche une décote de 21% sur son ANR. Une situation commune à la plupart des foncières cotées, mais qui interroge. "Les caractéristiques défensives de l'immobilier coté devraient pourtant, comme par le pasSHYsé, conduire à une nette surperformance de ce segment dans un contexte d'aversion au risque", estime Laurent Saint Aubin, gérant chez Sofidy.

Des taux de marchés historiquement bas

La situation étonne d'autant plus que le secteur dans son ensemble profite de conditions de refinancement exceptionnellement favorables avec des taux de marché à leurs plus bas historiques. Que ce soit aux Etats Unis ou en Europe, les banques centrales sont prêtes à envisager de nouvelles mesures de relance.

Passé en juin en territoire négatif pour la première fois de son histoire, le rendement des emprunts d'Etat français à dix ans devrait seulement revenir à 0,2 % d'ici juin 2020, selon les analystes de JPMorgan, qui ont relevé le 9 juillet leur objectif de cours sur Gecina de 145 à 155 euros.

Pour réduire la décote sur leur ANR et exploiter les écarts de valorisation entre marchés physiques et boursiers, les grandes foncières ont toujours la possibilité d'accroître leurs cessions.

Gecina a d'ailleurs poursuivi au premier semestre la rationalisation de son patrimoine avec 423 millions d'euros de cessions réalisées ou sous promesses avec près de 6% de prime sur les dernières valeurs à fin 2018.

Avec un ratio "loan to value" ou LTV ramené à 35,3% à fin juin, contre 36,2% à fin décembre 2018, Gecina n'a cependant pas forcément besoin d'abaisser davantage son endettement.

Croissance et création de valeur

Lancée par le groupe en 2015, la stratégie "Total Return", principalement axée sur des projets de restructuration d'actifs de bureaux très bien situés en Ile-de-France, est désormais bien en place. La création de valeur nette enregistrée au premier semestre a été de l'ordre de 256 millions d'euros sur les actifs en développement ou livrés.

La dynamique du marché des bureaux, notamment au cœur de Paris, permet d'observer un écart de 8,6% entre les loyers de marché actuels et les loyers en place dans le portefeuille de Gecina. Un potentiel de "réversion" qui se matérialisera au fil des échéances des baux en cours.

A son niveau actuel, le cours de Gecina se rapproche de l'objectif de cours moyen des analystes de 139,9 euros.

Reste que le pipeline de projets de 3 milliards d'euros engagés ou "à engager" à court terme devrait générer des loyers bruts additionnels de 130 à 140 millions d'euros entre 2018 et 2024. Cette perspective offre aussi un potentiel d'appréciation au titre, que celui-ci présente ou non une décote sur son ANR.

-François Berthon, Agefi-Dow Jones; +33 (0)1 41 27 47 93; fberthon@agefi.fr ed: ECH

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July 22, 2019 09:30 ET (13:30 GMT)

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