Regulatory News:
VITURA (Paris:VTR):
- Leadership confirmé au classement mondial 2023 du GRESB pour sa
démarche responsable
- 13 000 m² commercialisés en 2023
- 32 000 m² rénovés et livrés
- Valeur du patrimoine hors droits de 1,3 Md€
- NAV EPRA de continuation (NTA) de 30,7 €/action
« Dans une année particulièrement sensible pour le marché de
l’immobilier, en raison d’un contexte difficile sur les plans
géopolitique, macro-économique et financier, Vitura confirme la
pertinence de sa stratégie. Son patrimoine continue de faire
l’objet d’un repositionnement responsable. Plébiscité par les
entreprises les plus dynamiques, le concept d’Arcs de Seine, mis au
point sur Europlaza, vient ainsi d'être décliné sur Rives de Bercy,
en attendant Office et Passy Kennedy. Les dernières
commercialisations réalisées ont confirmé leur attractivité auprès
des locataires. Cette conception premium du patrimoine s’inscrit
dans notre démarche de création de valeur pour nos actionnaires sur
le long terme, » déclare Jérôme Anselme, Directeur général de
Vitura.
Poursuite des commercialisations avec des grands
comptes
Au cours de l’année 2023, Vitura a notamment bénéficié du regain
de dynamisme de l’immobilier de bureaux à Boulogne-Billancourt.
Grâce à la qualité et l’attractivité de son patrimoine, la foncière
a maintenu une bonne activité locative avec 8 transactions, portant
sur 13 000 m2, soit 7% de la surface totale du portefeuille. Parmi
les nouveaux locataires, Bouygues Telecom revient sur Arcs de Seine
où se trouvait son siège jusqu’en 2011 et Bpifrance,
l’établissement public dédié au financement des entrepreneurs, a
rejoint Europlaza à La Défense, qui affichent des taux d’occupation
de 82% et 91%. Le groupe Brandt a par ailleurs renouvelé son bail
sur Hanami jusqu’à fin 2027 sur une surface de près de 3 000
m².
Ces commercialisations ont permis de maintenir une durée moyenne
résiduelle des baux de 5,5 années.
Le taux d’occupation des immeubles en exploitation est en hausse
de 2 points, à 83%, au 31 décembre 2023, contre 81% au 31 décembre
20221.
Le début de l’année 2024 est actif avec 3 transactions majeures
signées, représentant une surface totale de 10 000 m². Elles
portent sur des renouvellements ou extensions de bail à Europlaza
ou Arcs de Seine, mais aussi sur l’arrivée d’un premier locataire à
Rives de Bercy, moins de 3 mois après la livraison du campus de
Charenton-Le-Pont. Vitura a signé un bail de 6 ans fermes, portant
sur 5.600 m², soit près de 20% de l’actif, avec un grand industriel
français. Les travaux d’installation du preneur vont commencer dès
le mois mars afin de préparer l’arrivée des équipes prévue au
troisième trimestre 2024.
Un repositionnement stratégique du patrimoine
En 2023, la foncière a poursuivi son programme de
repositionnement de son patrimoine, en portant ses actifs à la
pointe des nouvelles tendances et des attentes des locataires. Pour
chacun de ses projets, la foncière a mobilisé des partenaires
reconnus en mettant l’humain à la première place, dans l’esprit de
sa signature « Workplaces for people. By people. »
Dès le début de l’année, la rénovation complète du bâtiment C
d’Arcs de Seine, s’est clôturée avec la livraison du fitness et du
business center.
En fin d’année, le campus Rives de Bercy, situé en front de
Seine à Charenton-le-Pont, a été inauguré après une restructuration
de grande ampleur, dont l’empreinte carbone a été 26 fois
inférieure à celle d’une démolition reconstruction à l’identique.
Les collaborateurs pourront bénéficier de nombreuses prestations
dédiées au bien-être avec un fitness, différents espaces de
restauration conviviaux et des lieux d’échange. Rives de Bercy
offre également plus de 6 000 m² d’espaces paysagers privatifs avec
la présence d’îlots de fraîcheur, de terrasses et de patios pour
accueillir les nouveaux usages et tendances de travail, ainsi
qu’une deuxième entrée mobilité douce tournée vers la ville. Le
marketing des locaux restants de Rives de Bercy se poursuit, avec
des marques d’intérêt de clients attirés par la qualité et
performance énergétique des locaux.
Troisième et dernier grand programme en cours, l’ambitieux
projet de réunir les immeubles Passy Kennedy et Office Kennedy au
sein d’un même campus de 34.000 m² a obtenu son permis de
construire. Le nouvel ensemble, situé dans le QCA élargi avec une
large vue sur la Seine, offrira une grande diversité de services
haut de gamme (lieux de restauration, fitness, espaces de bien-être
et de convivialité, mobilité douce) et bénéficiera des plus hauts
standards environnementaux.
La valeur d’expertise (hors droits) du patrimoine ressort à 1
307 millions d’euros, en baisse de 13% sur 12 mois en raison d’une
hausse des taux de capitalisation sur l’ensemble des secteurs, et
en ligne avec les évolutions du marché.
Chiffres financiers clés
Le Conseil d’Administration du 26 mars 2024 a arrêté les comptes
annuels sociaux et consolidés au 31 décembre 2023 et les procédures
d’audit des commissaires aux comptes sont en cours.
Le résultat EPRA de Vitura s’élève a 14,3 millions d’euros au 31
décembre 2023, stable par rapport au 31 décembre 2022 (14,1
millions d’euros).
L’ANR EPRA de continuation (NTA), atteint 523 millions d’euros
au 31 décembre 2023 vs 756 millions d’euros au 31 décembre 2022.
Cette baisse traduit essentiellement la variation de valeur du
patrimoine (-229 millions d’euros), des droits de mutation liés
(-15 millions d’euros), la distribution du dividende (-3,5 millions
d’euros), le résultat EPRA 2023 (+14 millions d’euros). Il s’élève
à 30,7 euros par action au 31 décembre 2023.
L’endettement net IFRS consolide du groupe atteint 817 millions
d’euros au 31 décembre 2023, soit -10 millions d’euros par rapport
à 2022. Près des deux tiers de la dette sont composés de prêts
verts et la foncière vise de porter cette part à 100%.
Dans un contexte de taux d’intérêt élevés, le groupe avait mis
en place de nouvelles couvertures de taux pour se protéger contre
les variations de l’Euribor. Sur les douze prochains mois, 83% de
la dette seront couverts au taux de 0,50%, ce qui permettra
d’assurer la maîtrise des charges financières.
En raison de l’ajustement des taux de rendement impactant à la
baisse la valeur du patrimoine, le ratio d’endettement perd 7,5
points à 62,4%. Des discussions sont notamment en cours avec le
pool bancaire d’Hanami afin de restructurer de la dette en place de
92 millions d’euros.
Par ailleurs, des négociations sont en cours pour étendre au 30
juin 2024 la maturité de la dette de 140 millions d'euros,
consentie lors de l’acquisition de Passy Kennedy, et permettre la
conclusion du financement du nouveau campus Kennedy. Ce financement
(dette et capital) permettra à Vitura de réunir les immeubles Passy
Kennedy et Office Kennedy au sein d’un même ensemble de 34 000
m².
Conformément à leurs normes d’exercice professionnel, les
commissaires aux comptes apprécient la continuité d’exploitation
sur une période minimum de 12 mois à compter de la date de clôture.
A défaut de visibilité sur un tel horizon, ils incluent dans leur
rapport une partie distincte intitulée « Incertitude significative
liée à la continuité d'exploitation ». En raison des négociations
en cours sur les financements des campus Kennedy et Hanami, la
foncière anticipe que les commissaires aux comptes ajoutent un tel
paragraphe dans leur rapport.
Une démarche environnementale engagée
Vitura est toujours aussi déterminée dans la poursuite de sa
démarche environnementale. Ainsi, la foncière a choisi
d’automatiser la collecte des données énergétiques sur l’ensemble
de ses sites, ce qui lui permet de pouvoir s’appuyer sur une
information environnementale aussi fiable et vérifiable que
l’information financière.
En parallèle, Vitura a continué activement son action de
sensibilisation et de formation de ses parties prenantes aux enjeux
énergétiques. La foncière a noué des relations de proximité avec
ses locataires, ce qui a favorisé leurs mobilisation et facilité la
mise en place de plans d’actions efficaces dans chaque immeuble,
grâce à l’animation régulière de comités RSE.
Le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) est le
benchmark de référence qui evalue et classe la performance
Environnementale, Sociale et de Gouvernance (ESG) des acteurs de
l’immobilier au niveau international. Grâce à sa démarche
pro-active en matière de développement durable, Vitura maintient sa
notation « Five Stars » avec un excellent score de 94/100, après
avoir été classée 4 fois n°1 mondial parmi les sociétés cotées de
bureaux.
La société a également reçu deux Gold Awards de l’EPRA (European
Public Real Estate Association) pour la qualité et la transparence
de sa communication financière et extra-financière.
Vitura poursuit ses efforts et ses engagements pour atteindre la
neutralité carbone d’ici 2050, à travers un plan de sobriété
énergétique mis en place pour chaque immeuble du portefeuille.
En 2023, le groupe a réduit ses émissions de gaz à effet de
serre de 41 % et diminué ses consommations énergétiques de 32 % par
rapport à 2013.
Politique de distribution
Les comptes 2023 ne font pas apparaître d’obligation de
distribution. Au vu du programme de repositionnement du patrimoine,
aucune distribution ne sera soumise à l’assemblée générale au titre
de l’exercice clos le 31 décembre 2023.
Chiffres clés
En millions d’euros, à périmètre
courant
2023
2022
Variation
Revenus locatifs IFRS
51,2
54,0
-5,3%
Résultat EPRA
14,3
14,1
+1,8%
Patrimoine (hors droits)
1 307
1 506
-13,3%
Taux d’occupation
83%
81%
+2 pt
Taux d’endettement
62,4%
54,9%
+7,5 pts
EPRA NTA (en euros)
30,7
44,3
-30,7%
À propos de Vitura
Créée en 2006, Vitura est une SIIC spécialisée dans les bureaux
au sein de Paris et du Grand Paris. La valeur totale du
portefeuille a été estimée au 31 décembre 2023 a 1 307 millions
d'euros hors droits.
Fortement engagée dans une démarche de développement durable,
son positionnement de leader est reconnu par les agences de
notation extra-financières. Vitura est classée Five Stars depuis
2014 par le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) et
a été 4 fois n°1 mondial parmi les sociétés cotées de bureaux.
Vitura a également obtenu deux Gold Awards de l’EPRA (European
Public Real Estate Association) pour la qualité et la transparence
de sa communication financière et extra-financière. La foncière est
certifiée ISO 14001.
Vitura est une SIIC cotée sur le Compartiment B d’Euronext Paris
(ISIN : FR0010309096) depuis 2006.
Pour en savoir plus, consultez notre site Internet :
www.vitura.fr
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ANNEXES
Comptes de résultats
en milliers d'euros, sauf données par
actions
31/12/2023
31/12/2022
12 mois
12 mois
Revenus locatifs
51 195
54 047
Autres prestations
25 415
23 975
Charges liées aux immeubles
(26 184)
(28 646)
Loyers nets
50 427
49 377
Vente d'immeuble
0
0
Charges administratives
(8 716)
(8 817)
Autres charges opérationnelles
(310)
(10)
Autres produits opérationnels
0
453
Total des variations de juste valeur sur
les immeubles de placement
(229 107)
(66 653)
Résultat opérationnel
(187 706)
(25 651)
Produits financiers
20 470
48 863
Charges financières
(72 618)
(27 396)
Résultat financier
(52 148)
21 467
Charge d'impôts
0
0
RESULTAT NET
(239 854)
(4 183)
dont part revenant au Groupe
(239 854)
(4 183)
dont part revenant aux
minoritaires
0
0
Autres éléments du résultat
global
RESULTAT GLOBAL
(239 854)
(4 183)
dont part revenant au Groupe
(239 854)
(4 183)
dont part revenant aux
minoritaires
0
0
Résultat net de base
(14.07)
(0.25)
Résultat net dilué
(14.07)
(0.25)
Bilan IFRS (consolide)
en milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Actifs non
courants
Immobilisations corporelles
3
7
Immeubles de placement
1 306 860
1 506 480
Prêts et créances à plus d'un an
15 871
11 254
Instruments financiers non courants
25 360
50 487
Total actifs non courants
1 348 095
1 568 228
Actifs
courants
Créances clients
14 647
19 412
Autres créances d'exploitation
13 150
17 237
Charges constatées d'avance
521
463
Total des créances
28 318
37 112
Instruments financiers courants
7 712
3 699
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
11 720
15 167
Total trésorerie et équivalents de
trésorerie
19 432
18 866
Total actifs courants
47 749
55 978
TOTAL ACTIF
1 395 844
1 624 207
Capitaux
propres
Capital
64 933
64 933
Réserve légale et primes
60 047
60 047
Report à nouveau
626 782
634 642
Résultat de l'exercice
(239 854)
(4 183)
Total capitaux propres
511 908
755 438
Passifs non
courants
Emprunts part à plus d'un an
572 365
679 873
Autres dettes financières à plus d'un
an
7 426
10 541
Dettes d'impôts sur les bénéfices à plus
d'un an
0
0
Instruments Financiers
0
0
Total passifs non courants
579 791
690 414
Passifs
courants
Emprunts part à moins d'un an
249 802
144 974
Instruments financiers
0
0
Autres dettes financières (part non
courante)
25 510
0
Dettes fournisseurs
6 158
7 124
Dettes d’impôts sur les bénéfices
0
0
Autres dettes d'exploitation
8 128
9 424
Produits constatés d'avance
14 546
16 833
Total passifs courants
304 144
178 354
Total passifs
883 936
868 768
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET
PASSIFS
1 395 844
1 624 207
Cash-flow IFRS (consolidé)
en milliers d'euros
31/12/23
31/12/22
FLUX D'EXPLOITATION
Résultat net de l'ensemble consolidé
(239 854)
(4 183)
Elimination des éléments liés à la
valorisation des immeubles :
Réévaluation à la juste valeur des
immeubles de placement
229 107
66 653
Annulation des dotations aux
amortissement
0
0
Indemnité perçue des locataires pour le
remplacement des composants
0
0
Autres éliminations des charges et
produits d'exploitation sans incidence sur la trésorerie :
Amortissement d'immobilisations
corporelles (hors immeubles de placement)
3
10
Actions gratuites attribuées non acquises
à la clôture
0
0
Juste valeur des instruments financiers
(BSA, CAP et SWAP)
21 115
(49 310)
Traitement des emprunts au coût amorti
2 207
2 069
Provisions pour risques et charges
0
0
Impôts
0
0
Intérêts moratoires
0
0
Marge brute
d'autofinancement
12 578
15 238
Variation des autres éléments de BFR
(2 688)
(24 600)
Ajustement du BFR des effets des
variations de périmètre
Variation du besoin en fonds
de roulement
(2 688)
(24 600)
Flux de trésorerie nets
provenant des activités opérationnelles
9 890
- 9 361
FLUX D'INVESTISSEMENT
Acquisition d'immobilisations
(29 486)
(13 343)
Augmentation nette des dettes sur
immobilisations
169
(6 125)
Flux de trésorerie nets
utilisés par les activités d'investissement
(29 317)
(19 468)
FLUX DE FINANCEMENT
Augmentation de capital
0
8 225
Frais de transaction sur augmentation de
capital
0
0
Variation de la dette bancaire
(9 065)
(3 971)
Emission d'instruments financiers
(BSA)
0
0
Frais de transaction sur
financement/refinancement
0
(1 073)
Augmentation nette des dettes sur
refinancement
0
0
Acquisition d'instruments de
couverture
0
0
Augmentation nette des emprunts (part à
moins d'un an)
4 179
3 763
Diminution nette des emprunts (part à
moins d'un an)
0
0
Augmentation nette des autres dettes
financières (part non courante)
(3 115)
1 113
Diminution nette des autres dettes
financières (part non courante)
0
0
Flux nets sur acquisitions et cessions
d'actions propres
(96)
(216)
Distribution de dividendes
(1 433)
(21 323)
Flux de trésorerie utilisés
par les activités de financement
(9 530)
(13 483)
Variation de la trésorerie et
équivalents de trésorerie
(28 957)
(42 312)
Trésorerie et équivalents de trésorerie à
l'ouverture de la période *
15 167
57 480
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE
TRESORERIE A LA CLOTURE DE LA PERIODE
(13 790)
15 167
* A la clôture de chacune des périodes
présentées, il n’y a pas de trésorerie au passif.
Compte de resultat – Normes francaises
en euros
31/12/23
31/12/22
12 mois
12 mois
Production vendue de services
305 050
300 400
CHIFFRE D'AFFAIRES NET
305 050
300 400
Reprise sur amorts, dépréciations,
provisions, transferts de charges
0
0
Autres produits
34 997
24 887
Total des produits
d'exploitation
340 047
325 287
Achats matières premières et autres
approvisionnements
0
0
Autres achats et charges externes
1 646 074
1 487 700
Impôt, taxes et versements assimilés
78 909
58 596
Salaires et traitements
452 251
450 506
Charges sociales
225 375
247 276
Dotations aux amortissements sur
immobilisations
3 418
9 924
Dotations d'exploitation aux provisions
pour risques et charges
0
0
Autres charges
240 350
255 250
Total charges d'exploitation
2 646 377
2 509 252
RESULTAT D'EXPLOITATION
(2 306 330)
(2 183 965)
Produits financiers de participations
4 823 601
10 515 746
Autres intérêts et produits assimilés
0
4 464
Reprises sur dépréciations, provisions et
transferts de charges
0
55 782
Total des produits financiers
4 823 601
10 575 992
Intérêts et charges assimilés
464 384
1 132
Dotations aux amortissements dépréciations
et provisions
16 911 746
345 067
Total des charges financières
17 376 129
346 198
RESULTAT FINANCIER
(12 552 528)
10 229 794
RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS
(14 858 858)
8 045 829
Produits exceptionnels sur opérations en
capital
1 810
13 092
Reprises sur dépréciations, provisions et
transferts de charges exceptionnels
0
0
Total produits exceptionnels
1 810
13 092
Charges exceptionnelles sur opérations de
gestion
5 000
150
Charges exceptionnelles sur opérations en
capital
115 025
60 710
Total charges exceptionnelles
120 025
60 860
RESULTAT EXCEPTIONNEL
(118 215)
(47 768)
Impôts sur les bénéfices
0
0
TOTAL DES PRODUITS
5 165 458
10 914 372
TOTAL DES CHARGES
20 142 532
2 916 310
BENEFICE OU PERTE
(14 977 075)
7 998 062
Bilan – Normes françaises
en euros
ACTIF
Brut
Amort./Dépr.
31/12/23
31/12/22
Immobilisations corporelles
Autres immobilisations corporelles
34 218
(31 018)
3 200
6 618
Immobilisations financières
Participations & créances
rattachées
184 392 870
- 16 634 491
167 758 378
194 448 994
Prêts
-
-
-
-
Autres
1 200 387
- 622 322
578 065
969 674
ACTIF IMMOBILISÉ
185 627 475
(17 287 831)
168 339 643
195 425 286
Créances
Clients comptes rattachés
1 103 978
-
1 103 978
719 880
Autres créances
120 845 117
-
120 845 117
89 284 782
Disponibilités
1 625 024
-
1 625 024
2 277 858
Valeurs mobilières de placement
-
-
-
-
ACTIF CIRCULANT
123 574 119
-
123 574 119
92 282 520
Charges constatées d'avance
64 013
-
64 013
42 052
TOTAL ACTIF
309 265 608
(17 287 831)
291 977 776
287 749 859
en euros
PASSIF
31/12/23
31/12/22
Capital
Capital social (dont versé : 66 862
500)
64 933 291
64 933 291
Primes d'émission, de fusion,
d'apport…
54 814 096
54 814 096
Écarts de réévaluation
152 341 864
152 341 864
Réserves
Réserve légale
6 694 261
6 694 261
Autres réserves
4 447 462
-
Résultat
Report à nouveau
7 756
37 819
Résultat de l'exercice (Bénéfice ou
Perte)
(14 977 075)
7 998 062
CAPITAUX PROPRES
268 261 656
286 819 392
AUTRES FONDS PROPRES
-
-
Provisions pour charges
-
-
PROVISIONS POUR RISQUES ET
CHARGES
-
-
Emprunts
Emprunts et dettes financières divers
22 612 287
0
Fournisseurs et autres dettes
Dettes fournisseurs et comptes
rattachés
496 579
423 850
Dettes fiscales et sociales
600 640
506 617
Dettes sur immobilisations et comptes
rattachés
-
-
Autres dettes
6 615
-
DETTES
23 716 121
930 467
TOTAL PASSIF
291 977 776
287 749 859
Tableaux de passage des « Indicateurs Alternatifs de
Performance »
ANR EPRA de
continuation (NTA)
en milliers d'euros
2023
2022
Capitaux propres IFRS
511 908
755 438
Etalement des franchises de loyer (1)
(17 923)
(18 129)
Annulation de la juste valeur des bons de
souscription d'actions
0
0
Juste valeur de la NAV diluée
493 985
737 309
Droits de mutation (2)
57 142
71 660
Juste valeur des instruments
financiers
(28 171)
(53 257)
ANR EPRA de continuation (NTA)
522 957
755 712
ANR EPRA de continuation (NTA) /
action
30.7
44.3
(1) Il s’agit du stock d’avantages
accordés aux locataires comptabilisé à l’actif dans les comptes
consolidés IFRS aux postes « Prêts et créances à plus d'un an » et
« Autres créances d’exploitation ». (2) Il s'agit des droits
d’enregistrement de 5% appliqués à l’actif net des filiales
propriétaires dans une logique de cession des titres de ces
sociétés.
Taux
d'endettement (LTV)
en millions d'euros
2023
2022
Endettement financier au bilan (comptes
statutaires) (1)
817
827
Juste valeur des immeubles de placement
(hors droits)
1 307
1 506
Taux d'endettement (en %)
62.4%
54.9%
(1) Il s’agit de l’endettement brut du
groupe comptabilisé dans les comptes statutaires.
Taux
d'occupation
Le taux d’occupation correspond au
pourcentage de la surface louée sur la surface totale, des locaux
pour lesquels la société perçoit un loyer dans le cadre d’un
contrat de bail.
1 Sur l’année 2023, le patrimoine de la foncière distingue les
actifs en exploitation, et les actifs en cours de repositionnement
que sont Rives de Bercy, livré fin 2023, et Office Kennedy et Passy
Kennedy, vacants au 31 décembre 2023. Le taux d’occupation de 83%
au 31 décembre 2023 exclut les actifs en restructuration. Le taux
d’occupation global s’élève mécaniquement à 54% contre 68% au 31
décembre 2022.
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