Immobiliare: Serrini (Prelios), ora garanzie sugli utp (Mi.Fi.)
January 24 2022 - 3:00AM
MF Dow Jones (Italian)
Sarà un anno di svolta per Prelios. Il turnaround partito nel
2017 è stato completato. La crescita ha superato le stime per
cinque anni di fila e ora si apre una nuova fase. Nel 2022 la
società di credit servicing e servizi integrati per il real estate
controllata dal fondo Davidson Kempner pensa alla quotazione e a
rafforzarsi con operazioni straordinarie nel mondo della
tecnologia. L'anno scorso si è chiuso con ebitda di 125 milioni
(erano 106 nel 2020), un fatturato di 270 milioni e un rapporto tra
margine operativo lordo e debito inferiore a 2. Intervistato a «Ceo
Talks» di Class Cnbc (video milanofinanza.it), l'amministratore
delegato Riccardo Serrini ha tracciato la rotta per i prossimi
mesi.
D. Da dove arriva la crescita dell'anno passato e che segnali
arrivano da gennaio?
R. Nel 2021 è andato molto forte il settore degli utp, sebbene
sia stata positiva anche la parte immobiliare. Abbiamo aggiunto 6
miliardi agli asset under management, che al momento ammontano a
circa 40 miliardi. Ci rasserena il fatto che la crescita è stata
omogenea, con flussi di cassa prevedibili nel tempo perché basati
su contratti a lungo termine. Non siamo investitori diretti ma
cosiddetti «capital light». È un fattore importante perché ci dà
tranquillità per la crescita futura.
D. Secondo i dati dell'Abi, da ottobre i crediti deteriorati
hanno ripreso a crescere. Vi aspettate una nuova ondata di utp nei
prossimi mesi, complice l'effetto Omicron sull'economia?
R. Se osserviamo i cosiddetti stage 2 bancari, ovvero quei
finanziamenti che rimangono nella classificazione «performing» ma
vengono comunque considerati a rischio elevato, vediamo che nel
2021 sono cresciuti del 23% a 219 miliardi di euro. È naturale che
da questo elenco qualcosa scivolerà nel mondo degli npe e il primo
step sono proprio gli utp, ovvero i crediti concessi ad aziende che
- pur ancora in vita - non riescono più a far fronte ai rimborsi.
Abbiamo da tempo previsioni che segnano il livello potenziale
intorno a 100 miliardi di euro come effetto del riacutizzarsi della
pandemia.
D. Il mondo bancario avrà difficoltà a gestirli, soprattutto
alla luce dei nuovi criteri del calendar provisioning. E tante
aziende rischiano di uscirne male...
R. Il calendar provisioning spinge a effettuare accantonamenti
continui e le banche sono chiamate a decidere se è più conveniente
avviare operazioni di cessione oppure no. Il regolatore vuole che
le banche svolgano attività core, con cui raccolgono per poi
impiegare. Un'attività di management del mondo distressed è più
adatta a un profilo industriale.
D. Nel caso degli npl le garanzie pubbliche hanno costituito un
elemento chiave per sbloccare il mercato. Pensate servano Gacs
anche per gli utp?
R. Penso proprio di sì. Le Gacs hanno fatto ripartire un mercato
che era fermo da nove anni, ma al momento sono focalizzate
esclusivamente sugli npl. Io penso che verranno estese anche agli
utp; lo vedremo a giugno, quando scadranno.
D. Sono in scadenza anche le moratorie. Dal mondo bancario
arrivano appelli a una proroga...
R. In questo caso si tratta di aiuti dati alle aziende
«performing» e per quanto riguarda Prelios - che interviene più in
una fase di «Pronto Soccorso» - incidono molto poco. Penso che una
gestione professionale imponga che, se un'azienda ha un piano
industriale solido per superare la crisi, le moratorie vadano
concesse non per legge ma come prassi professionale o di buon padre
di famiglia. Però c'è anche da considerare che ci sono realtà fuori
dal mercato non solo per la pandemia e che non potranno ottenere
questo tipo di sostegni sine die.
D. L'immobiliare è ripartito ma in maniera differenziata in base
ai segmenti. L'inflazione farà di nuovo volare il mattone?
R. Sicuramente il 2022 sarà un anno particolarmente favorevole
per questo mercato. Il rialzo dei tassi, che sta per arrivare, avrà
impatto sul mercato azionario, costringendo gli investitori a
un'asset allocation diversa, su settori alternativi. Lo vediamo già
dai flussi di investimento che arrivano e che sono arrivati negli
ultimi sei mesi. Noi lavoriamo esclusivamente con investitori
istituzionali, che sono tradizionalmente focalizzati sulle asset
class commerciali. Di queste, al momento, quella principale è la
logistica, dove operiamo attraverso quattro piattaforme, e abbiamo
investito un miliardo di euro. In questo comparto abbiamo oltre un
milione di metri quadri di progetti in evoluzione, ma stiamo
partendo anche con una piattaforma di sviluppi residenziali, perché
ora gli istituzionali stanno guardando anche la casa come progetto
a medio-lungo termine.
D. Che cosa dicono dell'Italia oggi gli investitori
internazionali con cui lavorate?
R. Siamo tornati a essere molto di moda, anche perché l'effetto
Draghi ha contribuito a far capire agli investitori esteri che
siamo comunque un Paese con una certa stabilità. Senza contare che
l'Italia sconta anche un rendimento di circa mezzo punto in più
rispetto a Francia o Germania e gli investitori quando capiscono
che non si riverbera sul rischio veicolano flussi importanti in
questa direzione.
D. A che punto siete su MilanoSesto?
R. Si tratta del più grande progetto di rigenerazione urbana in
Europa: 3,5 miliardi di investimenti complessivi. Per tanti anni è
rimasto bloccato, soprattutto dal lato della convenienza di
mercato. Ma con le nuove prospettive sui prezzi ripartono anche i
motori del progetto. Anche grazie all'ingresso di due investitori
importanti come Hines e la Kuwait Investment Authority.
D. Il fondo Davidson Kempner, che vi controlla dal 2017, pensa
da tempo alla valorizzazione, anche attraverso la quotazione. Sarà
l'anno giusto?
R. Sono decisioni che lascio al mio azionista, che finora ha
fatto un ottimo lavoro. Ovviamente dopo quattro anni di «investment
period» non possiamo nascondere che pensino a un'attività d'uscita
e valorizzazione. Veniamo da cinque anni di crescita che ci sono
sembrati incredibili: siamo partiti da un ebitda di 7 milioni nel
2017 per arrivare al risultato attuale. Per quanto ci riguarda
posso dire che noi continueremo a crescere e a cercare il
posizionamento migliore.
D. Anche attraverso acquisizioni? Il dossier Tinexta è
definitivamente chiuso?
R. Sì, perché loro non sono interessati. Ma per quanto ci
riguarda il processo di digitalizzazione del credit management e
del real estate prosegue. Se si trovassero opportunità per
accelerare, penseremmo molto volentieri ad alleanze o operazioni di
m&a in tutti i settori ancillari alla nostra attività corporate
con forte connotato tecnologico, utili a rafforzare
digitalizzazione e data management.
fch
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January 24, 2022 02:45 ET (07:45 GMT)
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